路線価 (2023) 滋賀県草津市野路1-字池之尻16-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外
価格時点	2023 年
駅名	南草津駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3億300万 円 (841 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億100万 円 (841 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万3,548 円／坪 1平米 35万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は広域展開のサービス店舗事業者または小売・飲食店事業者及びマンションディベロッパーである。近隣地域はＪＲ「南草津」駅前の商業地域であり、昨今は利便性に着目した分譲マンション用地需要が旺盛である。中心価格帯については、利用目的により取引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難であるが、単価としては３５万円／㎡～４０万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ大津駅から守山駅までの店舗兼マンション需要が強い地域である。需要者の中心は県内及び関西圏で分譲マンションを供給しているマンション業者が中心である。市内のマンションはエンドユーザーの人気が高く、販売状況も比較的好調で、取得需要は強い。また、店舗兼マンション適地の供給が限定的で、地価は上昇傾向にある。取引における中心価格帯は、規模等が様々で、総額の把握は難しいが、土地単価が１㎡当たり３０～４０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はＪＲ東海道本線各駅前の事例を基礎として試算しており、現下の商業地の市場動向を表しており規範性は高い。一方、開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性を示す価格であり最有効使用の観点から重視すべき価格である。なお、収益価格は市場参加者の観点から実証性が乏しく適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格及び開発法による価格を関連付けて調整し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、利便性及び居住の快適性を重視する店舗兼マンション適地であり、需要者の属性及び標準地の規模等に鑑み、実際にこれらの市場参加者等により取引された取引事例に基づく比準価格及び投資採算性を反映した開発法による価格の両試算価格は市場との適合性が高く、いずれも説得力が高いと判断した。したがって、本件においては両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南草津駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	254.4 坪 (841 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼マンションが立地する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外
標準地の範囲
東	40 m
西	120 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	30 m
面積	840 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域はＪＲ「南草津」駅前広場に面する商業地域で、駅周辺では分譲マンション素地需要が旺盛である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅前広場に接面し、マンション需要及び店舗の出店意欲が強い地域であり、店舗兼共同住宅地域としての熟成度をより高めていくと予測する。堅調なマンション市況等を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万3,302 円 1平米 36万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万6,772円 1平米 36万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津駅・南草津駅徒歩圏内の分譲マンション用地の地価は安定的に上昇傾向で推移している。 (2)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口は増加傾向で、商業地の需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向にある。
地域要因
(1)高層の店舗兼マンション地域であり、新規用地需要の増加による分譲マンション市況は活性化し、需要超過傾向が継続している。 (2)利便性が高く、店舗需要やマンション需要が強い地域で、今後は地域の熟成度をより高めていくと予測する。開発素地の供給が限定的で、需要は強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,358 円／平米 125万852 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,039 円／平米 126万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,959 円／平米 119万6,636 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,099 円／平米 129万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	40万485 円／平米 132万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,463 円／平米 115万5,325 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,637 円／平米 106万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,853 円／平米 107万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,489 円／平米 113万8,881 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,948 円／平米 85万6,082 円／坪
推定価格 平米 坪	26万761 円／平米 86万2,076 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,546 円／平米 115万5,599 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情