路線価 (2023) 滋賀県草津市野路町字片原688-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
価格時点	2023 年
駅名	南草津駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億 円 (1963 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億200万 円 (1963 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は草津市内の幹線道路沿いの路線商業地域を中心に隣接市の路線商業地域に及ぶと判定した。需要者の属性は幹線道路沿いにおいて事業展開を図る地元関連企業のほか全国に店舗展開を図る企業が中心である。南草津駅からの主要幹線道路であり店舗の連坦性や交通量も多く、マンション供給も活発で背後地の人口も増加傾向にあることから需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は２，０００㎡程度の土地で１５０，０００円／㎡程度と思料する。 (2) 同一需給圏は草津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は店舗等の事業者のほかマンション開発業者も含まれる。ＪＲ南草津駅周辺は区画整理事業の進捗に伴い背後地人口が増加し、店舗需要が旺盛である。また、駅に近く利便性が高いことからマンション素地需要も期待でき、地価は上昇率が拡大している。規模がまちまちであり総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で１５０，０００～１６０，０００円／㎡前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は草津市及び栗東市の幹線道路沿いの商業地の事例を採用して試算したものであり、市場性を反映したものである。収益価格は対象標準地に４階建店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料水準と建築費等の査定による影響が出やすい点でやや規範性が劣る。積算価格は既成市街地であり試算できない。よって市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域的類似性の高い幹線道路沿いの商業地域の事例を選択した上で、適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一方、本地域は収益性を加味した取引が行われる地域であるものの、収益性が最も重要視されるに至っていないことを勘案すると、収益価格の相対的規範性はやや劣るものと判断される。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ類似の標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南草津駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	593.8 坪 (1963 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
標準地の範囲
東	150 m
西	180 m
南	90 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	36 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い県道沿いの商業地域であり、周辺も含め今後も発展的に推移するものと予測する。マンション素地需要に加えて、背後地人口の増加による商業地需要も堅調で、地価は上昇基調で推移すると思料する。 (2)ＪＲ南草津駅近くの県道沿いの商業地域であり、繁華性が高く、今後とも発展的に推移するものと予測する。店舗需要が強く、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津市内の商業地はＪＲ草津駅、南草津駅周辺を中心に国道、県道等の主要幹線道路沿いの繁華性は高いが、古くからの近隣商業地は衰退傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。草津市の人口数・世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)南草津駅に通じる主要幹線道路沿いの商業地であり、交通量も多く繁華性も高い。マンション供給も続いており背後地の人口も増加傾向にある。 (2)近隣地域の地域要因に大きな変動はないが、ＪＲ南草津駅周辺の発展性から、本地域の繁華性、収益性は逓増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,980 円／平米 44万2,938 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,856 円／平米 44万9,140 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,606 円／平米 52万1,045 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,372 円／平米 45万846 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,281 円／平米 45万7,157 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,959 円／平米 51万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万75 円／平米 43万28 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,498 円／平米 44万4,650 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,030 円／平米 51万5,835 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,997 円／平米 45万6,218 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,090 円／平米 45万9,832 円／坪
標準価格 平米 坪	16万984 円／平米 53万2,213 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市野路町字片原６８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万226 円／平米 36万4,407 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,817 円／平米 38万6,197 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,317 円／平米 50万254 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情