路線価 (2023) 滋賀県草津市東矢倉2-字金池233-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市東矢倉２丁目字金池２３３番５
価格時点	2023 年
駅名	南草津駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (1905 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (1905 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内及び周辺市内の低層店舗等が多い路線商業地域である。事業借地権を利用した商業施設等が多いことから、需要者の中心は全国規模の事業者及び開発業者等である。市内の主要幹線道路で、店舗の集積性も高まりつつあるものの、事業借地権設定による店舗の進出が多いことから、取引総額の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は草津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は草津市内の事業者のほか全国展開の事業者も含まれる。国道１号線沿いの路線商業地域であり、コロナ禍による悪影響は概ね払拭されており、収益性の改善が見られることや、背後地人口の増加から、地価は上昇率が拡大している。商業地の取引は規模がまちまちであり総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で１１０，０００～１３０，０００円／㎡前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は路線商業地域に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算していることから説得力を有する。当該地域では事業借地権を活用した店舗が多く、実態に即さないことから、得られた収益価格の信頼性は劣るものと判断する。よって、市場での取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、標準地を規準として求めた価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は地域的類似性の高い幹線道路沿いの商業地域の事例を選択した上で、適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一方、本地域は収益性を加味した取引が行われる地域であるものの、収益性が最も重要視されるに至っていないことを勘案すると、収益価格の相対的規範性はやや劣るものと判断される。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南草津駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	576.2 坪 (1905 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市東矢倉２丁目字金池２３３番５
標準地の範囲
東	100 m
西	190 m
南	170 m
北	145 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	60 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに飲食店・低層店舗・事業所等が混在する路線商業地域で、特別な価格変動要因は見られず、当分は現状を維持するものと予測する。草津市内の商業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向でしている。 (2)自動車関連店舗のほか飲食店舗等が多い国道１号線沿いの路線商業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測する。コロナ禍による収益性の低下は改善傾向にあり、地価は上昇率が拡大している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津市の商業地は幹線道路・準幹線道路・駅前商業地等を中心に発展しているものの、既存の商業地域は衰退傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。草津市の人口数・世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの店舗・営業所が混在する路線商業地域で、地域要因に変動は無いものの、需要動向は上向きで推移している。 (2)近隣地域の地域要因に特段の変動はない。主要幹線道路である国道１号線沿いの路線商業地域であり、車両通行量が多く、店舗需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市東矢倉２丁目字金池２３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,104 円／平米 44万9,960 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,465 円／平米 45万4,459 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,008 円／平米 40万52 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市東矢倉２丁目字金池２３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,667 円／平米 18万7,341 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,667 円／平米 37万2,477 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,484 円／平米 38万8,402 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市東矢倉２丁目字金池２３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,786 円／平米 38万6,095 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市東矢倉２丁目字金池２３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,372 円／平米 45万846 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,281 円／平米 45万7,157 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,686 円／平米 40万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情