路線価 (2023) 滋賀県草津市青地町字柳692-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,400万 円 (692 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (692 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,893 円／坪 1平米 7万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内のほか湖南地域も含む圏域の幹線道路沿いの地域である。需要者の中心は地元資本が中心の中小事業者等である。中心市街地と郊外エリアを繋ぐ県道沿いであり、交通量も比較的多く、一定の需要が見込める地域であるが、規模と用途により需要が異なるため、取引総額の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は草津市内を中心に近隣市に及ぶ幹線道路沿いの近隣商業地域と判定した。需要者の属性は当該地域において事業展開を図る営業所や地元関連企業等が中心と考えられる。交通量は比較的多いが中小規模の店舗、営業所が連坦する地域であり、背後地の人口増加傾向もあり需要はやや堅調といえる。市場での中心となる価格帯は７００㎡程度の土地で㎡当たり８０，０００円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内及び近隣市の幹線道路沿いの路線商業地域に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算していることから説得力を有する。当該地域では事業借地権を活用した店舗が多く、実態に即さないことから、得られた収益価格の信頼性は劣るものと判断する。よって、市場での取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、標準地を規準として求めた価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は草津市内の幹線道路沿いの商業地の事例を採用して試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。収益価格は対象標準地に２階建店舗・事務所を想定して試算したものであるが、賃料水準及び建設費の影響を受けやすい点で規範性がやや劣る。積算価格は既成市街地につき試算できない。よって市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草津駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	209.3 坪 (692 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する県道沿いの地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
標準地の範囲
東	60 m
西	180 m
南	65 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	25 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や営業所等が混在する県道沿いの古くからの商業地域で、特別な価格変動要因は見られない。繁華性は低いものの、背後の住宅地価格との比較による割安感があり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)低層の店舗や事業所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり土地利用は比較的安定的であり現状維持で推移すると予測する。市内路線商業地及び背後地の住宅地の価格上昇を受け、地価の微増傾向が続くと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津市の商業地は幹線道路・準幹線道路・駅前商業地等を中心に発展しているものの、既存の商業地域は衰退傾向にある。 (2)草津市内の商業地はＪＲ草津駅、南草津駅周辺を中心に国道、県道等の主要幹線道路沿いの繁華性は高いが、古くからの近隣商業地は衰退傾向にある。
地域要因
(1)店舗等の連たん性に欠けるものの、市内の準幹線道路沿いにあることから、流通業務用地の需要は上向きである。 (2)低層店舗や営業所が多い古くからの路線商業地域であり繁華性はやや劣るが、背後地の人口も増加傾向にあり、需要も比較的堅調な地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,043 円／平米 21万8,338 円／坪
推定価格 平米 坪	7万75 円／平米 23万1,668 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,441 円／平米 27万2,550 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,258 円／平米 10万3,339 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,233 円／平米 30万8,228 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,327 円／平米 28万5,397 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,587 円／平米 16万629 円／坪
推定価格 平米 坪	5万45 円／平米 16万5,449 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,708 円／平米 20万4,007 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,474 円／平米 32万5,555 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,656 円／平米 32万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,249 円／平米 28万1,833 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市青地町字柳６９２番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万823 円／平米 20万1,081 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,796 円／平米 20万4,298 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,361 円／平米 24万9,143 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情