路線価 (2023) 滋賀県草津市野路東7-字砂池2257-33外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外
価格時点	2023 年
駅名	南草津駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3億3,300万 円 (5620 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億3,400万 円 (5620 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円／坪 1平米 5万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、滋賀県南部の工業地域である。需要者は全国展開または県内の製造業者・流通業者等である。県内工場地市場は、県内の分譲工業団地の在庫が減り供給が少ない状況であり、県南部地域の工場用地や流通業務用地は高値の取引が見られる。自治体の補助金をはじめとする誘致支援策が企業進出を左右する状況にもある。総額の把握は難しいが、単価では５万円～７万円／㎡が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は草津市を中心に、滋賀県中南部に位置する工業地域の圏域と判断される。需要者は県内及び周辺府県において事業展開を行う製造業者、物流事業者が中心となる。草津市を含む滋賀県南部地域においては高速道路や幹線道路等の交通インフラが整っており、工業地需要が堅調であることから、地価は上昇傾向が続いている。規模がまちまちであり、総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で５０，０００～７０，０００／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 倉庫等が賃貸に供されるケースも稀にあるが、工場地の賃貸市場は成熟しておらず収益還元法の適用は見送った。市場での取引の中心は自己使用目的であり、補助金や政策並びに周辺工場地の価格との比較等総合的に判断される傾向にあるが、取引価格が有力な指標であることに変わりないことから、市場の実状を反映し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏において生起した工業地の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択した上で適切に試算されており、規範性が高いと判断される。一方、本地域は自用の工場、事業所等が中心であり、工場、倉庫等工業系用途の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用が妥当と判断する。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南草津駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	1699.9 坪 (5620 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外
標準地の範囲
東	145 m
西	200 m
南	100 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	112 m
面積	5600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は工業地域として成熟しており、地域要因に大きな変動要因はない。高速道路インターチェンジにも近い工業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)中小規模の工場、事業所が多い工業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測する。幹線道路への接近性等工業地としての利便性に優れ、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染拡大の影響も弱まって、県内景気は持ち直しの傾向にある。草津市は人口、世帯数とも微増傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。草津市の人口数・世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)土地利用に大きな変化はなく安定的に推移する工業地である。交通利便性が良好であることから需要は旺盛で、地価も堅調に推移している。 (2)概ね成熟した工業地域であり、地域要因に変動はない。新名神高速道路大津～城陽ジャンクション間の開通が迫っており、利便性向上が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万858 円／平米 6万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,599 円／平米 17万586 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,042 円／平米 19万1,887 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,675 円／平米 14万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,589 円／平米 14万4,105 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,548 円／平米 19万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,035 円／平米 15万8,804 円／坪
推定価格 平米 坪	5万765 円／平米 16万7,829 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,824 円／平米 19万4,472 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,779 円／平米 10万5,061 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,224 円／平米 10万6,533 円／坪
標準価格 平米 坪	6万915 円／平米 20万1,385 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情