路線価 (2023) 滋賀県守山市立入町字打合57-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円／坪 1平米 9万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、守山市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は市内または周辺市に勤務する一次取得者が中心となる。駅徒歩限界圏に位置しているが、街路条件、居住環境が良好であり、また、駅徒歩圏内では住宅地の供給が少ないこともあり、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１５０～２００㎡で、１，４００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～４，０００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は、守山市を中心とする圏域で、主として守山駅勢圏内に存する幹線道路背後の住宅地域と判定される。需要者の多くは、守山市及び周辺市への通勤者を中心とする一次取得者である。住宅地の需要は依然堅調で、周辺分譲地の売れ行きも好調である。中心価格帯は、周辺の取引事例より土地１６０㎡で１，５００万円～１，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地内に存し、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。以上により、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、守山市内の類似性の高い戸建住宅地の事例を採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域では投資採算性が低く、また画地条件等から共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守山駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、土地利用は今後も安定的に推移するものと予測する。生活利便性が比較的良好で、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)守山駅勢圏のやや古くに開発された成熟した住宅地域である。利便性の比較的良い住宅地の需要は堅調で、市内の供給数も限られることから、当面地価は緩やかながらも上昇傾向で推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、持ち直している。守山市の人口は増加傾向で推移。老年人口は微増しているが、高齢化率は県平均よりも低い。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。守山市の人口と世帯数は共に増加傾向にある。
地域要因
(1)比較的古くに開発された住宅団地であり、街路条件、環境条件が比較的良好で、一定の需要が認められる。地域要因に変動はない。 (2)やや古くに開発された住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。住宅地域として成熟しており、良好な居住環境を形成している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。 (2)規模、形状等は標準的な画地であるが、方位でやや優ることから、競争力の程度はやや優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,891 円／平米 24万7,590 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,367 円／平米 25万5,775 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,519 円／平米 28万9,338 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,831 円／平米 27万3,839 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,191 円／平米 28万8,253 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,014 円／平米 30万892 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万70 円／平米 33万831 円／坪
推定価格 平米 坪	10万70 円／平米 33万831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,786 円／平米 31万57 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,904 円／平米 30万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,214 円／平米 35万1,143 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,227 円／平米 33万7,962 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市立入町字打合５７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,932 円／平米 37万9,965 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,459 円／平米 36万1,871 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,361 円／平米 34万1,711 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情