路線価 (2023) 滋賀県守山市小島町字江西935-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万6,384 円 1平米 9万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万6,715 円／坪 1平米 9万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内の居住者または通勤者の一次取得者が中心である。住宅地の供給は駅徒歩圏内の開発素地や空閑地が希薄であることから、駅徒歩圏外であっても区画が整然とし、居住環境が良好な地域であれば売れ行きは堅調である。取引の対象は土地は１５０～２００㎡前後で１２００～２０００万円前後、新築戸建で３５００～４５００万円前後が主流である。 (2) 同一需給圏は守山市内を中心とする戸建住宅地域である。需要者は守山市内在住者や京阪神への通勤者等の一次取得者が中心である。守山駅徒歩圏内の開発素地の供給は極めて少なく、郊外周辺へと住宅開発が進行しており、居住環境が良好な当該住宅団地の需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、土地単価で坪当たり３０万円～３５万円程度、新築戸建で３５００万円～４５００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替性を有する戸建住宅地の事例を採用して試算しており規範性は高い。近隣地域は自用の戸建住宅が大半で、収益を目的とする新築賃貸想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向し、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は自己使用目的の取引が多いことから、市場で生起した守山市内の事例より試算したもので、取引市場の実態を反映し、規範性が高いものと思料する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	守山駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建つ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として成熟しており、利用状況は現状で推移すると予測する。コロナ禍の住宅地への影響はほとんど見られず、居住環境の良好な住宅地域の需要は概ね堅調である。地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。守山市内の住宅需要はコロナ禍にあっても影響は見られず、堅調に推移しており、地価は引き続き上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万6,384 円 1平米 9万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万6,715 円 1平米 9万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万6,384円 1平米 9万5,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。守山市の総人口は増加傾向にあるが、老年人口の増加率が大きく、高齢化が進んでいる。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。守山市は総人口・生産年齢人口ともに増加傾向で、高齢化の進行速度は遅い。
地域要因
(1)駅徒歩圏外であるが、良好な居住環境を有する閑静な住宅地域である。利用状況に特段の変化はなく、需給動向は概ね安定している。 (2)駅徒歩圏外に位置するものの、区画整然とした閑静な住宅地域で、コロナ禍にあっても住宅需要は概ね堅調に推移している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模等の中間画地であり、方位においてやや優位性があるものの、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地であり、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,431 円／平米 36万8,391 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,185 円／平米 35万7,660 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,202 円／平米 33万4,574 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万943 円／平米 33万3,718 円／坪
推定価格 平米 坪	10万943 円／平米 33万3,718 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,639 円／平米 30万9,571 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,500 円／平米 31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,031 円／平米 36万456 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,770 円／平米 39万2,654 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,007 円／平米 30万7,481 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万70 円／平米 33万831 円／坪
推定価格 平米 坪	10万70 円／平米 33万831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,523 円／平米 30万9,187 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万9,419 円／平米 22万9,499 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,419 円／平米 22万9,499 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,429 円／平米 28万9,040 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情