路線価 (2023) 滋賀県守山市焔魔堂町字友231-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (1463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (1463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、守山市内及び周辺市の路線商業地域の範囲である。需要者の中心は、店舗利用を目的とする全国規模のチェーン店や地元事業者である。路線商業地の取引は、取引規模や取引当事者の属性によって取引価格に幅があるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は㎡当り１０万円前後程度と把握する。 (2) 同一需給圏は、守山市及びその周辺市を中心とする幹線沿いの商業地域及び混在地域である。需要者の中心は全国チェーンの小売業者や地元事業者が想定される。近隣地域の繁華性は高く、背後は住宅地域として成熟し、中高年層から子育世代まで幅広い世代がバランス良く居住し、顧客層は厚い。取引の中心となる価格帯は画地規模や取引当事者の属性等により幅があるが、土地の単価ベースで概ね８０，０００円／㎡～１３０，０００円／㎡前後であると把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域及び周辺地域において幹線道路沿いの信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は、路線商業地のため低層店舗を想定し、十分な駐車場の確保が必要なことなどから、やや低位の試算価格となった。以上より、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を重視し、想定事項の多い収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地域で、周辺の利用状況等から高度利用は現実的でなく、収益価格は低層店舗を想定したが、駐車場確保の必要性なども影響して低位に求められた。比準価格は広域的ではあるが、代替性を有する取引事例を選択して試算しており、取引実態を反映した価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	守山駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	442.5 坪 (1463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が建ち並ぶ郊外の路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	40 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で、自動車交通量も多く店舗が集積しており、利用状況は今後も現状のまま推移すると予測する。背後の住宅地の需要も概ね堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)県道沿いの路線商業地域であり、土地利用に特段の変動要因はなく、当分は現状を維持していくものと予測する。繁華性が高く交通量の多い商業地域で店舗が集積しており、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。守山市の人口は増価傾向。高齢化率は県平均より低い。 (2)県内景気は持ち直している。新規マンションの建設は難しいが、駅東口近くに研究施設が整備される予定であり、今後の発展が期待される。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で店舗の集積度も高く、周辺幹線への接近条件も良く、交通量も多い。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、店舗が集積しており、地域要因に大きな変動はない。繁華性は高く、宅地需要は安定している。
個別的要因	(1)標準的な形状、規模を有し個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,534 円／平米 40万1,791 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,385 円／平米 40万4,605 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,243 円／平米 33万8,015 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,155 円／平米 24万1,850 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,521 円／平米 24万3,060 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,129 円／平米 33万4,332 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,305 円／平米 48万3,684 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,354 円／平米 34万4,994 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,048 円／平米 39万3,573 円／坪
推定価格 平米 坪	12万972 円／平米 39万9,933 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,780 円／平米 33万9,791 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市焔魔堂町字友２３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,670 円／平米 28万3,225 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,189 円／平米 31万4,695 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,244 円／平米 33万8,019 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情