路線価 (2023) 滋賀県守山市勝部1-字三反長232-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,080万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,080万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円／坪 1平米 19万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守山市及びその周辺地域における駅に近い商業地域で、主たる需要者は飲食、物販、塾、美容、事務所等多様な事業者である。コロナ禍による新規賃料相場の変化はほとんどない。市場の中心価格帯は単価ベースで２０万円／㎡前後、画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は守山市内の商業地域及びＪＲ東海道本線主要駅等を最寄り駅とする商業地域の範囲である。対象標準地はＪＲ守山駅前ロータリーに位置し、需要者は地元の企業や個人などの事業者のほか、全国展開の大手企業も想定される。駅の乗降客数は多く利便性も高い地域で需要は概ね堅調であるが、高さ規制によりマンション用地需要はやや減退。取引当事者の属性や利用目的などにより取引価格に幅があるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地域であり、収益性から意思決定を行う事業者が主たる需要者であるが、収益価格で取引されるまでには至らない。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、今後の収益性リスクの反映に留意した収益価格を比較考量、前年価格や周辺標準地の価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお既成市街地に存するため原価法は非適用とした。 (2) 比準価格は広域的ではあるが繁華性の高い商業地の事例を中心に選択、採用して試算した。駅前商業地域ではあるが、賃貸事例は物件の個別性により賃料水準に開差がみられ、収益価格はやや安定性に欠けると言わざるを得ない。また、取引は実際の取引価格を指標として価格決定されることが多い。よって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、近隣主要駅周辺の価格水準にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	守山駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層雑居ビル、ホテル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	21 m
面積	500 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地で飲食店も見られるが、ウィズコロナが定着し時短営業や家賃減額等は収束しつつある。高利便性と近年のマンション急増による人口増加も相俟って、需要は高く地価は上昇傾向と予測。 (2)守山駅前の商業地域で、近年は複合商業施設の完成もあり動きが活発で土地需要も堅調である。コロナ禍で経済活動が停滞するも、背後人口増加が続くと見られ、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。商業系は入れ替わりがありながらも一定の需要がある。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。守山市の人口と世帯数は共に増加傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域内での目立った出店や撤退は見られず、土地利用に特段の変動はない。 (2)守山駅前の商業地で、背後人口は増加傾向。供給は顕在化しにくいが、需要は底堅い。経済活動が停滞する中、顧客の動きもやや弱い状況にある。
個別的要因	(1)台形で二方路であるが格別の効用の増減はなく競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。台形の二方路地であるが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,305 円／平米 48万3,684 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,038 円／平米 64万1,490 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,830 円／平米 54万8,234 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,152 円／平米 55万5,911 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,059 円／平米 65万4,783 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,949 円／平米 54万8,627 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,940 円／平米 55万5,210 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,823 円／平米 68万3,757 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,858 円／平米 74万3,381 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,006 円／平米 75万3,788 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,379 円／平米 64万2,617 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県守山市勝部１丁目字三反長２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,213 円／平米 58万9,172 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,213 円／平米 58万9,172 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,921 円／平米 64万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情