路線価 (2023) 滋賀県守山市守山2-字南河水27-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守山市及びその周辺地域における商業地域で、主たる需要者は飲食店や事務所等の事業者である。コロナ禍による新規賃料相場の変化はほとんどない。市場の中心価格帯は単価ベースで１２万円／㎡前後、画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は守山市及び周辺市のＪＲ東海道本線沿線の商業地域の範囲。需要者の中心は、自社ビルや店舗利用目的の中小企業、地縁性を有する個人等である。周辺背後には比較的古くからの住宅地と新規分譲地が混在しており、中高年層から子育世代まで幅広い世代がバランス良く居住している。繁華性が特段高くはないものの商業地の供給自体が少なく、需要は強い。取引の中心価格帯は概ね１０万円～１２万円／㎡前後であると把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市役所周辺の近隣商業地域であり、収益性から意思決定を行う事業者が主たる需要者であるが、収益価格で取引されるまでには至らない。よって実証的な比準価格を重視し、今後の収益性リスクの反映に留意した収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお既成市街地に存するため原価法は非適用とした。 (2) 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性は高い。収益価格は、地域の実情・賃貸借市場を踏まえ事務所兼店舗を想定して求めたものであるが、当該地域においては駐車場確保の必要性等から収益性がさほど高くなく、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守山駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が見られる市役所周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や店舗兼事務所が多い市役所近くの商業地域で、市役所は建替え中である。ウィズコロナが定着し時短営業や家賃減額等は収束しつつある。利便性の良さから需要は高く、地価は上昇傾向と予測する。 (2)市役所に近い近隣商業地域で、利用状況に特段の変化はない。コロナ禍等で先行きに不透明感もあるが背後住宅地の需要は堅調で人口は増加傾向にあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。商業系は入れ替わりがありながらも一定の需要がある。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。守山市の人口と世帯数は共に増加傾向にある。
地域要因
(1)土地利用は安定的であるが、近接する市役所が建替え中で、令和５年度には暫定供用開始予定である。 (2)市役所に近接した近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はない。経済活動が停滞しており、顧客の動きもやや弱い状況にある。
個別的要因	(1)角地であることから、建物配置や進入の利便性、視認効果が高く、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する角地で、当該要因に基づく優位性が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,071 円／平米 46万9,687 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,923 円／平米 47万2,503 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,715 円／平米 37万2,636 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,534 円／平米 40万1,791 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,385 円／平米 40万4,605 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,960 円／平米 36万3,528 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,718 円／平米 51万8,110 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,796 円／平米 51万5,062 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,725 円／平米 37万9,281 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,980 円／平米 44万2,938 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,980 円／平米 44万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,650 円／平米 36万9,115 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,539 円／平米 40万5,114 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,764 円／平米 40万9,164 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,068 円／平米 37万7,109 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情