路線価 (2023) 滋賀県守山市水保町字北川1255-440外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 8800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円／坪 1平米 5万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、守山市及びその周辺市を中心とする幹線沿いの商業地域及び混在地域である。需要者の中心は全国チェーンの小売業者や地元事業者が想定される。市街地中心部より離れた郊外の幹線沿いの商業地域であるが、背後の住宅地も成熟しており、一定の商圏を形成している。取引の中心となる価格帯は画地規模や取引当事者の属性等により幅があるが、土地の単価ベースで概ね４０，０００円／㎡～７０，０００円／㎡前後であると把握する。 (2) 同一需給圏は、守山市及びその周辺市を中心とする幹線・準幹線沿いの商業地域と判定した。需要者の中心は地縁性を有する法人又は個人である。市場の需給動向としては、繁華性の低い国道沿いの商業地需要はやや弱く、地価は横這い～下落基調にある。取引の中心となる価格帯は画地規模等によりばらつきがあるが、土地単価で概ね５０，０００円／㎡～６０，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の路線商業地域で、周辺の利用状況等から高度利用は現実的でなく、収益価格は低層店舗を想定したが、駐車場確保の必要性なども影響して低位に求められた。比準価格は広域的ではあるが、代替性を有する取引事例を選択して試算しており、取引実態を反映した価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の路線商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性は高い。収益価格は、地域の実情を踏まえ低層店舗を想定して求めたものであるが、当該地域においては収益性が低く、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守山駅北西方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	224.7 坪 (743 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、営業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	27 m
面積	750 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の商業地域で、土地の利用状況は現状で推移するものと予測する。繁華性が高いとは言い難いものの、自動車交通量の多い地域で、一定の客足確保は期待され、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (2)守山市郊外、国道沿いの路線商業地域で、土地利用に大きな変動要因は見られず、安定的に推移していくものと思われる。市内中心部から離れる商業地需要はやや弱く、地価は横這い～下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直している。個人消費は緩やかに回復しており、経済活動もコロナ禍前に戻りつつある。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。守山市の人口と世帯数は共に増加傾向にある。
地域要因
(1)郊外の路線商業地域で、地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影響は少なく、顧客の動向にも大きな変化はなく、地価は横ばいで推移している。 (2)郊外の既成商業地域であるため、地域要因に変動は乏しい。商業地需要はやや弱く、地価は横這いから下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万476 円／平米 16万6,874 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,742 円／平米 15万7,835 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,252 円／平米 17万9,357 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,935 円／平米 9万8,965 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,185 円／平米 14万2,770 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,525 円／平米 18万6,872 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,780 円／平米 27万3,671 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,780 円／平米 27万3,671 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,084 円／平米 18万5,414 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,625 円／平米 25万16 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,964 円／平米 25万7,749 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,255 円／平米 17万9,367 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情