路線価 (2023) 滋賀県守山市古高町字松塚808-24外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億9,500万 円 (16523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6億 円 (16523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円／坪 1平米 3万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、守山市を含む湖南地域を中心とする県内の工業地域の範囲である。国道や高速道路ＩＣへのアクセスも良好なことから、京阪神を基盤とする大企業や地元中小企業を中心に幅広い需要者が見込まれる。供給不足の影響もあり、工業地の取引件数は少ないものの、需要は強い。取引規模や当事者の属性等により取引価格に幅があるため、需要の中心価格帯の明確な把握は困難であるが、単価ベースで概ね３～５万円／㎡前後であると把握する。 (2) 同一需給圏は湖南地域を中心に県内の工業地域として広域的に形成される。需要者は製造業や物流関係等の地元中小企業のほか、京阪神の事業者等と幅広く見込まれる。幹線道路・高速道路ＩＣへの交通アクセスが良好で、県内工業地の供給不足と相俟って、工業地需要は極めて堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引が少なく、規模もまちまちで、中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり１２万円～１５万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場や倉庫など工業系の賃貸市場は未成熟であり、適正な賃料水準を把握することは困難であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、広域的ではあるが工場や事業所等を利用目的とする工業系用途の事例を中心に採用して試算しており、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、県内工業地の価格水準との均衡にも留意の上、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、県内の工業地を広域的に分析し、代替性が認められる取引事例より試算したもので、取引市場の実態を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに県内工業地の価格水準との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守山駅南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	4997.9 坪 (16523 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
標準地の範囲
東	160 m
西	140 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	115 m
奥行き	140 m
面積	16000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地に近い交通接近条件が良好な工業団地で、土地利用に特段の変動要因はなく、現状維持で推移するものと予測する。県内の工業地需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)市街地近くの中小規模工業団地として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。コロナ禍にあっても、県内工業地の需要は堅調に推移しており、特に湖南地域の需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。コロナ禍の影響は少なく、高速道路や都市圏への好アクセスから県南部地域の工業地需要は堅調。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。県内の工業地需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)市街地に近い整備された工業団地で、幹線道路やＩＣへの接近性も概ね良好である。地域要因に特段の変動はなく、利用状況も安定的である。 (2)交通インフラの整った中小工業団地で、市街地にも近く、県内工業地需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)三方路であるものの、画地規模、形状等は標準的で競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する三方路地であるが、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,035 円／平米 15万8,804 円／坪
推定価格 平米 坪	5万765 円／平米 16万7,829 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,851 円／平米 11万8,523 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,675 円／平米 14万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,589 円／平米 14万4,105 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,448 円／平米 12万3,803 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,779 円／平米 10万5,061 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,224 円／平米 10万6,533 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,567 円／平米 11万7,585 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万858 円／平米 6万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,599 円／平米 17万586 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,527 円／平米 12万4,064 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県守山市古高町字松塚８０８番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,432 円／平米 8万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,150 円／平米 11万2,900 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情