路線価 (2023) 滋賀県栗東市小柿10-787-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 栗東市滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円／坪 1平米 9万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栗東市及び周辺市町の住宅地域一円で、主としてＪＲ東海道本線の栗東駅勢圏及び草津駅勢圏の範囲。主たる需要者は、栗東市及び周辺市町に居住する一次取得者が中心である。市内の戸建住宅市場では、需要が堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、標準的な画地規模で９万円／㎡～１２万円／㎡程度。新築戸建住宅は規模や品等によって異なるが３０００万円～４０００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ草津駅～栗東駅勢圏に存する類似の地域特性を有する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は市内及び隣接市に居住する一次取得者であると思料する。ＪＲ東海道本線沿線の住宅地は良好な利便性により需要は旺盛であり、市場は堅調に推移している。想定される中心価格帯は土地単価で９９，０００円／㎡～１１０，０００円／㎡、総額では面積１３０㎡程度で１，３００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は栗東市及び草津市に存する価格牽連関係にある取引事例を中心に試算し、豊富な資料を基礎としており同一需給圏の市場動向を反映した価格として実証的である。他方、近隣地域には賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないこと及び画地条件から賃貸アパート等の建築が困難であることから、収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して調整の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	草津駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が存する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栗東市滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ草津駅勢圏の戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく当面は現状を維持すると思料する。栗東市中心部の住宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)草津駅勢圏の住宅地域であり土地利用に大きな変化はない。利便性や住環境が良好であり、需要は堅調で地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,955円 1平米 9万9,200円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調。不動産への影響は様々で市況は不透明。栗東市の人口・世帯数は微増傾向にある。 (2)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。
地域要因
(1)成熟した戸建住宅地域で土地利用は安定的である。地域要因に特段の変動は見られない。需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)草津駅徒歩勢圏の住宅地域で地域要因に大きな変化はない。良好な利便性により需要は堅調であり地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,500 円／平米 43万8,045 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,680 円／平米 44万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,369 円／平米 34万5,044 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,648 円／平米 40万2,168 円／坪
推定価格 平米 坪	12万932 円／平米 39万9,801 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,025 円／平米 30万7,541 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,789 円／平米 33万6,514 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,186 円／平米 34万1,133 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,272 円／平米 32万4,887 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,300 円／平米 32万4,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,614 円／平米 38万2,220 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,706 円／平米 37万5,912 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,438 円／平米 33万8,660 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７栗東Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市小柿１０丁目７８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,687 円／平米 25万221 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,318 円／平米 27万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,096 円／平米 34万4,141 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情