路線価 (2023) 岩手県盛岡市大通2-13-30外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,610万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,650万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円／坪 1平米 27万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市中心繁華街一円で、大通・菜園地区等との代替性が強く、需要者は県内中小法人・個人事業者のほか、賃貸収入を目的とする県外の投資家も含まれる。新型コロナの影響については、退去テナントの戻りはまだ弱いものの、行動制限緩和により客足は戻ってきており、不透明感はあるが、昼夜とも繁華な商店街へと回復しつつある。なお、画地規模が様々で、総額としての取引需要の中心価格帯は把握困難な状況である。 (2) 同一需給圏は盛岡市中心部の商業地域で、特に大通、菜園地区との代替性が高い。需要者の中心は県内法人・個人事業者のほか、賃貸収入を目的とする県外投資家もみられる。近隣地域では、コロナ禍以降続いていた飲食テナントの撤退が徐々に落ち着きをみせているものの、収益性の回復には至っていない。土地取引は画地規模が様々で、中心となる規模や価格帯を見いだすことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が所在する地域は、貸物件を中心とした繁華街であることから収益価格は尊重されるべきではあるが、賃料減免や空室率の上昇など新型コロナの影響につき収益見通しの確実性に難があり、収益資料には相対的に限界がある。一方、比準価格は類似商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は飲食店を主体とするテナントビルが中心の商業地域となっているが、新型コロナウイルス感染症の影響で減退した収益性の回復が途上であり、収益価格の算定において純収益の将来動向を予測することがやや困難である。したがって、類似の商業地域から採用した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	専門店、店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	347 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ盛岡市を代表する商業地域
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県内随一の中心繁華街で、郊外型店舗等との競合により物販については顧客流出が進み、飲食街へと変化しつつある。地価は新型コロナの影響が薄らいできたが、若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)県内の中心的な繁華街である。令和２年初頭以降、新型コロナウイルスの感染拡大の影響でテナント撤退等の状況が続いている。客足は徐々に回復する傾向にあるが、当面は先行き不透明な状況が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済が持ち直し基調のなか、観光・飲食業を主とする商業エリアの需要は回復過程にあり、コロナ後を見据えた新規投資も見られる。 (2)盛岡駅周辺の商業地域等に新規の商業投資がみられる一方、飲食店舗を主体とする商業地域はコロナ禍で退去したテナントの戻りが弱い。
地域要因
(1)収益性はまだ回復していないが、周辺では老朽ビルの建替え等、新規投資も見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で減少した客足は回復しつつあるが、テナントの新規入居は限定的で、収益性の回復には至っていない。
個別的要因	(1)概ね標準的画地と認められ、個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,320 円／平米 41万7,614 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,849 円／平米 69万455 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,228 円／平米 93万3,046 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,459 円／平米 93万503 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,507 円／平米 71万5,772 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,178 円／平米 92万9,574 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,143 円／平米 93万9,377 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,064 円／平米 91万2,668 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,853 円／平米 92万1,888 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,061 円／平米 95万2,330 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,688 円／平米 74万2,819 円／坪
標準価格 平米 坪	27万9,811 円／平米 92万5,055 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市大通２丁目１３番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,545 円／平米 72万5,816 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,919 円／平米 75万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,729 円／平米 93万1,396 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情