路線価 (2023) 滋賀県栗東市霊仙寺2-766 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 栗東市滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
価格時点	2023 年
駅名	栗東駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栗東市及び周辺市の商業地域及び住商混在地域の存する圏域。主たる需要者は自用の店舗等の出店を目的とした法人や個人事業主等である。通行量の多い幹線道路沿いの地域で、用途の多様性も有するため需要は底堅く、背後の住宅地価格にも下支えされている。取引価格帯は単価で８万円／㎡～１４万円／㎡程度とやや幅広い。利用目的や取引面積により取引価格にばらつきがあり、総額での中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、滋賀県南部を中心とした比較的交通量の多い路線商業地域の圏域。主な需要者は、地元資本又は全国チェーン展開する店舗を有する法人が中心である。供給も限定されるが、商業背後人口も増加していることから需要は堅調に推移している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例を基に、市場実態を反映した説得力ある価格が求められた。収益価格は低層店舗を想定して求めたが、流動的側面を有することは否めない。対象不動産は幹線道路沿いの商業地域に存し、需要者は収益性を加味して取引に臨むものの、収益価格そのもので成約するまでには至っていないのが市場の実状であることに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、県内の類似地域等に存する商業地の取引事例より比準して求めた価格で、３事例しか採用できなかったものの各要因比較等も適正妥当であり信頼性が高い。収益価格は、新たに低層店舗を建築して賃貸に供することを想定して求めた価格であるが、現在の商業地の賃貸市場の状況を反映して低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	栗東駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、店舗兼住宅が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栗東市滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
標準地の範囲
東	20 m
西	120 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)車両交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であり、土地利用は安定的で当面は現状を維持するものと予測する。背後の住宅地域の取引が堅調で高値の取引も見られることから、当該地域の地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)県道沿いの交通量の多い商業地域で、今後も現在の商環境を維持しながら推移するものと予測する。最寄り駅からも徒歩圏で繁華性もあるため需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調。不動産への影響は様々で市況は不透明。栗東市の人口・世帯数は微増傾向にある。 (2)県内景気は、コロナ感染症の影響が和らぐもとで、持ち直している。栗東市の人口及び世帯数は微増傾向である。
地域要因
(1)幹線街路沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動はない。需要は底堅く、供給があれば成約する。 (2)県道沿いの商業地域で、土地利用は安定的である。自動車交通量も多く需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,474 円／平米 32万5,555 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,656 円／平米 32万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,656 円／平米 32万9,463 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,980 円／平米 44万2,938 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,856 円／平米 44万9,140 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,614 円／平米 40万5,362 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,497 円／平米 33万5,549 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,527 円／平米 34万2,260 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,268 円／平米 37万4,464 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,787 円／平米 27万388 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,497 円／平米 28万2,653 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,292 円／平米 34万8,095 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県栗東市霊仙寺２丁目７６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万75 円／平米 43万28 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,498 円／平米 44万4,650 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,064 円／平米 36万7,178 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情