路線価 (2023) 岩手県盛岡市盛岡駅前通437 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億6,900万 円 (1020 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億7,100万 円 (1020 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万9,396 円／坪 1平米 26万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部の商業地域で、特に盛岡駅前地区、菜園地区、大通地区等との代替性が強い。需要者の中心は地元商業者及び県外資本の事業者等である。駅前周辺部は県内を代表する商業地域であり、立地条件から県内外の投資が認められる。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、地価は一時下落したが、上昇傾向に転じ、新型コロナ前の地価水準を上回っている。土地の規模は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は盛岡駅前及び中心部に位置する商業地域で、盛岡駅前通、開運橋通、大通、中央通地区等との代替性が強い。需要者は、全国法人、地元法人が中心である。同一需給圏は利便性が優ることから、店舗需要・事務所需要ともに高く、コロナ禍の行動制限緩和や旅行支援により通勤通学客や盛岡駅利用客の往来が増加して繁華性も回復している。投資法人等による投資意欲が高く商業投資も見られる。土地取引は画地規模が様々で中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。貸事務所や店舗等が混在し、空室率の低下を含めて収益環境が徐々に改善されている。しかし賃料の上昇には至っていないため、収益価格は依然として低位に試算された。当該地域は、収益性よりも立地条件や利便性を重視した自用目的での取引が中心であるので、本件では、収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、本件、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗付事務所ビル、複合商業ビル、ホテルが中心の商業地域となっているが、家賃は土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、自用目的での取引が中心であることから、コロナ禍以降の不動産市場の需給動向が反映された取引事例に基づく比準価格を主体に、収益価格を比較考量して、更には、盛岡市中心部の商業地域の需給動向を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	308.5 坪 (1020 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22.6 m
奥行き	45.2 m
面積	1020 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	盛岡駅の駅前通に面し、飲食店舗や宿泊施設も多い
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近くの店舗、事務所、ホテル等が混在する県道沿いの商業地域で、駅前周辺部の整備が進んでおり、今後、商業地域として熟成度を高めていくと予測する。 (2)盛岡駅前は店舗需要・事務所需要ともに高く、コロナ禍の行動制限緩和や旅行支援により繁華性も回復している。また、投資法人等による投資意欲が高く商業投資が見られ、盛岡市の中心商業地域の地位を確立している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万9,314 円 1平米 26万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるが、緩やかに持ち直している。 (2)盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。中心商店街（飲食店街）以外の商業地域はコロナ禍の直接的な影響は見られず、不動産市場も回復傾向にある。
地域要因
(1)駅前商業地には複数の高層ホテルの新築も見られる等、発展傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)近隣地域の商業繁華性は回復しており、店舗需要・事務所需要が高く、投資意欲も旺盛で高値取引も見られ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)特別の変動要因はない。 (2)三方路地で利便性が高く、画地は標準的であり、地域内において十分な競争力が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,653 円／平米 58万709 円／坪
推定価格 平米 坪	15万476 円／平米 49万7,474 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,611 円／平米 86万8,192 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,175 円／平米 60万5,577 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,569 円／平米 87万1,359 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,655 円／平米 85万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,175 円／平米 47万6,643 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,212 円／平米 48万9,989 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,322 円／平米 86万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,437 円／平米 82万4,639 円／坪
推定価格 平米 坪	28万870 円／平米 92万8,556 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,233 円／平米 87万248 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,182 円／平米 68万8,250 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,821 円／平米 63万7,466 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,481 円／平米 82万1,478 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情