路線価 (2023) 滋賀県栗東市御園字向出814-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 栗東市滋賀県栗東市御園字向出８１４番１
価格時点	2023 年
駅名	手原駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,300万 円 (728 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,300万 円 (728 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円／坪 1平米 5万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、滋賀県南部を中心としたやや繁華性の劣る近隣商業地域の圏域。主な需要者は、地元資本の店舗を有する法人または事業者が中心である。コロナ禍の影響により飲食店を中心に需要は低迷している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、栗東市及び周辺市域内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等の出店を目的とした法人や個人事業者等である。商業繁華性はやや低いがＪＲＡトレーニングセンターを中心とした経済圏にあり、需給は概ね均衡している。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、単価で２０万円／坪程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、県内の類似地域等に存する商業地の取引事例より比準して求めた価格で、４事例しか採用できなかったものの各要因比較等も適正妥当であり信頼性が高い。収益価格は、新たに店舗兼事務所を建築して賃貸に供することを想定して求めた価格であるが、現在の商業地の賃貸市場の状況を反映して低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	手原駅南東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	220.2 坪 (728 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が多い県道沿いの近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栗東市滋賀県栗東市御園字向出８１４番１
標準地の範囲
東	110 m
西	50 m
南	120 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の繁華性の低い近隣商業地域で、閉鎖店舗もあり最寄駅から遠く商環境はやや衰退しながら推移するものと予測する。繁華性や将来性にやや劣り新規需要は限定的で、地価は横ばいからやや下落傾向にあると予測する。 (2)栗東トレーニングセンターに近接し、当該経済圏にある郊外の県道沿いの商業地域で、商業集積度は低いものの土地利用は安定的である。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ感染症の影響が和らぐもとで、持ち直している。栗東市の人口及び世帯数は微増傾向である。 (2)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。個人消費も持ち直している。
地域要因
(1)郊外の近隣商業地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、閉鎖店舗もあり今後やや衰退傾向にある。 (2)郊外の県道沿いの商業地域で、繁華性の程度も相対的に低い。需要は総じて弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県栗東市御園字向出８１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,137 円／平米 11万2,857 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,971 円／平米 18万8,346 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,312 円／平米 18万2,861 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県栗東市御園字向出８１４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,447 円／平米 19万6,532 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,512 円／平米 20万9,971 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県栗東市御園字向出８１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,021 円／平米 14万5,533 円／坪
推定価格 平米 坪	6万887 円／平米 20万1,292 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,481 円／平米 18万6,726 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県栗東市御園字向出８１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,462 円／平米 11万7,237 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,289 円／平米 18万6,091 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,145 円／平米 21万8,675 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情