路線価 (2023) 滋賀県甲賀市水口町新城字北沢625-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９
価格時点	2023 年
駅名	水口駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	456万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	451万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲賀市内の水口町を中心に隣接の甲南町内の住宅団地に及ぶと判定した。需要者の属性は水口町内の工業団地や市内の事業所等に勤務する者、学区を同じくする者、当該地域に地縁性を有する者が中心である。水口町の中心市街地は甲賀市内でも価格水準が高いため周辺部の環境良好な住宅地に対する需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は１７０㎡程度の土地で５００万円程度、土地建物総額で２，０００万円～２，５００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏の範囲は、旧水口町を中心とした甲賀市の住宅地域と判断した。需要者は、甲賀市の居住者、または周辺の工場等へ勤務する一次取得者が中心である。開発が古い郊外の住宅団地で、駅徒歩圏で利便性が劣るが、駅近辺の住宅地に比べ地価は安いため一定の需要はある。市場の中心価格帯は、土地で２５千円／㎡～３０千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差はあるが、２０００万円前後であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は水口町及び甲南町内の新興住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。当該地域は自己使用目的の戸建住宅が建ち並ぶ地域であること、規模が小さいため共同住宅の想定もできないことから収益価格は試算できなかった。さらに旧造成の住宅団地であり積算価格も試算できない。よって市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で、また対象標準地の画地規模が小さいため共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていることから、旧水口町から徒歩圏外の類似不動産の取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水口駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９
標準地の範囲
東	135 m
西	110 m
南	125 m
北	105 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14.2 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．９ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水口町中心市街地外延部に位置する住宅団地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。水口町内中心市街地に比べて割安感があり需要は比較的堅調に推移しており、地価も微増傾向にあると思料する。 (2)中規模戸建住宅が建ち並ぶ古くに造成された住宅団地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。地価は競争力のある水準まで調整が進み、今後は横ばいからやや上昇で推移していくものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甲賀市の人口は県全体よりも減少傾向が強く、水口町、甲南町は概ね横這い、土山町、甲賀町、信楽町は減少傾向となっている。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。甲賀市の人口は減少傾向で高齢化率も高いが、旧水口町は概ね横ばい。
地域要因
(1)水口町の郊外の住宅団地であり土地利用に特段の変化はないが、割安感があるうえ周辺の分譲も好調であり地価は上昇傾向にある。 (2)郊外の住宅団地で、地域要因に特段の変化はない。閑静な住環境から住宅需要は底堅く、地価は概ね横ばいである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,234 円／平米 7万3,506 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,449 円／平米 9万746 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,701 円／平米 8万8,274 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,282 円／平米 8万6,888 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,525 円／平米 8万4,386 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,525 円／平米 8万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,244 円／平米 11万3,211 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,905 円／平米 11万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,909 円／平米 8万8,961 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,236 円／平米 10万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,747 円／平米 10万8,262 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,886 円／平米 8万8,885 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情