路線価 (2023) 滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲78-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５
価格時点	2023 年
駅名	甲賀駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	293万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	291万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郊外の住宅団地である。需要者の中心は土山町内の地縁者で、外部からの新規の転入は見受けられない。市中心部から離れていていることから交通の利便性が劣り、需要は極めて限定的で、土地取引は低調である。取引が少ないことから、取引の中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で㎡当り１２千円～１６千円程度である。土地建物一体は建物の規模により把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は、旧土山町を中心とした甲賀市内の住宅地域と判断した。需要者は、旧土山町の地縁者が中心で外部からの新規の流入は少ない。旧土山町域の人口減少は深刻で、需要は限定的である。このため、土地取引は低迷しており、地価は下落を続けている。市場の中心価格帯は、取引が少なく把握が難しいが、土地で１２千円／㎡～１６千円／㎡程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の駅勢圏に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算していることから説得力を有する。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に所在し、自己使用目的の取引が中心であり、画地規模等より収益性を重視した利用が見込めないことから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場での取引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 駅から徒歩圏外の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。近隣地域及びその周辺地域では、類似性のある事例の取引価格を指標に価格が形成されており、甲賀市内の同一需給圏内に存する取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。
交通
交通施設	甲賀駅北東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５
標準地の範囲
東	140 m
西	90 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された郊外の住宅地域で、地域内に特別な価格変動要因は見られず、空地等も散見される。最寄駅から遠く交通利便性が劣り、また人口減少により需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (2)古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。交通利便性に劣り、人口減少で需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甲賀市内の住宅地需要は水口町内に集中しているが、他の地域の比較的低価格な住宅地域の需要も上向き傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。旧土山町の人口減少は著しく、土地需要は減退傾向にある。
地域要因
(1)市中心部から離れた古くに開発された住宅団地で、割安感があるものの需要動向は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)開発から相当期間が経過した団地であり、地域要因に特段の変動は見られない。市中心部から遠く、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,410 円／平米 4万4,333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,697 円／平米 6万1,812 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,899 円／平米 5万2,562 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,874 円／平米 4万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,138 円／平米 4万128 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,854 円／平米 3万9,189 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,670 円／平米 4万5,193 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,585 円／平米 4万1,606 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,679 円／平米 4万5,223 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,514 円／平米 4万4,677 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,679 円／平米 5万1,835 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,401 円／平米 4万4,304 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情