路線価 (2023) 岩手県盛岡市材木町75-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市材木町７５番１
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,490万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,490万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市内の既存商業地域一円で、需要の中心は地元中小事業者である。近隣地域は「よ市」が開催される商店街として知名度はあるものの、核となる集客施設がないことから商繁華性がやや劣り土地取引は稀であるが、マンション適地であることから一定規模以上の画地には潜在的な需要があり、地価は安定的に推移している。土地価格は単価で１２万円／㎡前後であるが、画地規模等が様々で総額における中心的な価格帯は見い出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は盛岡市中心部及び近郊圏内の商業地域一円で、主たる需要者は地場の事業者をはじめとする各種法人のほか、マンション開発業者、投資家等である。近隣地域周辺は、背後人口が豊富で、中心部に程近く利便性にも優れることから根強い需要があり、地価は堅調に推移している。土地の取引総額の水準については、取引される画地規模等が様々で中心となる価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が所在する地域は収益性が重視される既存商業地域であるが、店舗の賃貸需要は少なく、自用の店舗の多い賃貸市場が未成熟な地域で地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算されたものと判断する。一方、比準価格は類似既存商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は中心部に近い近隣商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格に比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市材木町７５番１
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	40 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「よ市」が開催される既存商店街である。
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は知名度及び歴史ある商店街である。核となる集客施設を有しないため商繁華性はやや弱く商環境も停滞気味であるが、駅及び中心市街地に近いことから当面現状を維持し地価も安定的に推移するものと予測する。 (2)価格形成要因に格別の変動要因はないが、市中心部に程近い立地にあり、当面地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中高層店舗兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)盛岡市商業地においては、既存中心商業地はコロナ禍の影響を受けているが、周辺商業地は影響がなく地価は安定的である。 (2)県内経済は、雇用所得環境に改善の動きがみられるなど、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められないが、マンション素地としての潜在的需要も認められ、地価は安定的である。 (2)市中心部に程近い近隣商業地域で、マンション用地としての需要も潜在し、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市材木町７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,313 円／平米 28万5,351 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,799 円／平米 27万7,039 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,624 円／平米 40万2,089 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市材木町７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,203 円／平米 11万6,381 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,746 円／平米 27万6,864 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,994 円／平米 41万3,230 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市材木町７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,995 円／平米 45万9,517 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,657 円／平米 40万5,504 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,459 円／平米 43万7,909 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市材木町７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,227 円／平米 44万7,060 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,337 円／平米 45万7,342 円／坪
標準価格 平米 坪	13万507 円／平米 43万1,456 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市材木町７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,048 円／平米 34万7,289 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,431 円／平米 37万8,309 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,298 円／平米 37万4,563 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情