路線価 (2023) 滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前1289-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３
価格時点	2023 年
駅名	油日駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	404万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	404万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市域内の既成住宅地域である。需要者の中心は、近隣地域に地縁を有する地元居住者である。地縁的選好性によって、市場は限定的で供給過多傾向にある。取引の中心となる価格帯は、取引自体が少ない上に、画地規模も一様でないため総額では把握できないが、１㎡あたりの単価で１万円～２万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏の範囲は、甲賀市及び周辺市の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中心である。市場の需給動向としては、甲賀市郊外の既成住宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。中心価格帯については、類似の取引事例等から土地の単価としては１０，０００円／㎡から１５，０００円／㎡程度であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が賃貸市場が成熟していない既成住宅地域に存するため試算しなかった。本件においては、対象標準地が、自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似性の高い住宅地域に所在する比較的取引時点の新しい取引事例から求めたもので、近時の市場性を反映して求められており規範性が高い。収益価格については、対象標準地が既成住宅地域に存し、賃貸市場が成立していないこと等から求められなかった。以上により、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	油日駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	33 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はなく今後も現状を維持するものと予測する。地縁的選好性が強く需要は弱含みで、今後も地価は下落が続くものと予測する。 (2)一般住宅や農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。ＪＲ草津線「油日」駅に近いものの既成住宅地需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。住宅投資は、堅調である。甲賀市の人口は減少傾向にある。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。甲賀市の人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)古くからの既成住宅地域であり、地縁的選好性により需要は限定的で、地価も下落が続いている。地域要因に特段の変動はない。 (2)旧来からの住宅地域であり、地域要因は安定している。既成住宅地需要は弱い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,912 円／平米 5万2,605 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,689 円／平米 5万1,868 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,118 円／平米 4万3,368 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,349 円／平米 4万7,438 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,736 円／平米 4万5,411 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,730 円／平米 4万2,085 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,964 円／平米 5万2,777 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,964 円／平米 5万2,777 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,922 円／平米 3万9,414 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	13.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,405 円／平米 1万7,869 円／坪
推定価格 平米 坪	7,403 円／平米 2万4,474 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,372 円／平米 3万7,596 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情