路線価 (2023) 滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷1640-297 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
価格時点	2023 年
駅名	水口松尾駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	317万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	319万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、甲賀市郊外の戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者及び当該圏域に勤務する一次取得者が中心である。開発後相当年数を経た丘陵地に立地する郊外の住宅地域で、旧水口町の中心から離れており、利便性もやや劣るが、周辺の工場勤労者の需要が堅調である。土地は１８０㎡～２００㎡程度が標準で３００万円～３５０万円程度、新築戸建は１８００万円～２２００万円程度の価格帯での取引が中心である。 (2) 同一需給圏は甲賀市郊外の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は周辺の工場や事業所に勤務する一次取得者で、外国人による取得も見られる。自己の居住目的の取引が中心である。個人間の売買や不動産業者の買取再販がみられ、取引は比較的多く流動性は高い地域。中心となる価格帯は、土地２００㎡で１㎡当たり概ね１万円～３万円程度、取引総額は２５０万円～３５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は甲賀市内の戸建住宅地の事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己使用の戸建住宅地域。市街化調整区域内に存し共同住宅等の賃貸を想定することが困難であるため収益価格は求めなかった。比準価格は価格牽連性が強い取引事例を採用しており、規範性の高い価格といえる。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格の水準を指標に格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水口松尾駅北方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか空地も見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
標準地の範囲
東	100 m
西	190 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、旧水口町の丘陵地に開発された大規模な住宅団地で、空地も残るが、当面は現状のまま住宅地域として推移し、割安感から比較的需要があり、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (2)旧水口町の丘陵地に開発された大規模な住宅団地で、空地も残るが、当面は現状のまま住宅地域として推移すると予測する。割安感から比較的需要があり、地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾向にあり、地価は旧水口町中心部では概ね横ばいであるが、郊外の住宅地の地価は下落傾向である。 (2)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)丘陵地に開発された市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用に変化はない。駅から遠く利便性は劣るが、割安感から地価は概ね横ばい傾向である。 (2)丘陵地に開発された市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用に変化はない。駅から遠く利便性は劣るが、割安感から需要は堅調。地価は微増傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万455 円／平米 10万684 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,554 円／平米 10万4,318 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,469 円／平米 5万4,447 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	Nov-34
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,544 円／平米 5万4,694 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,627 円／平米 5万4,969 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,143 円／平米 5万3,369 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,644 円／平米 8万1,473 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,249 円／平米 7万6,861 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,235 円／平米 5万3,673 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
推定価格 平米 坪	2万765 円／平米 6万8,649 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,047 円／平米 5万3,051 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	Dec-34
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,605 円／平米 5万4,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,605 円／平米 6万1,508 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,861 円／平米 5万2,436 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	Nov-34
特別な事情