路線価 (2023) 滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後568-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
価格時点	2023 年
駅名	三雲駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	966万 円 (690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	973万 円 (690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円／坪 1平米 1万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市の市街化調整区域内に存する農家集落一円と判断した。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する者や世帯分離による者が中心であり、圏外からの転入は極めて少ない。需要は限定的で、取引自体も少ない。画地規模や形状がまちまちで、総額での中心価格帯を把握するのは困難であるが、土地１㎡あたり概ね１万円～３万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏の範囲は、旧水口町を中心とした甲賀市の住宅地域と判断した。主たる需要者は、旧水口町を中心とした甲賀市内の地縁者であり、外部からの新規の流入は少ない。商業施設に近いが、市街化調整区域内の農家住宅地域であり、需要は限定的である。このため、土地取引は低迷しており、地価は下落を続けている。市場の中心価格帯は、取引が少なく、低廉なものも散見し把握が難しいが、土地で１２千円／㎡～１５千円／㎡程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域の農家住宅地域で、共同住宅等の賃貸を想定することが困難であり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、甲賀市及び周辺市に所在する市街化調整区域内の取引事例から、適切な事例選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。よって、市場の取引実態等を反映した比準価格を標準に、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域に所在する既成住宅地域であり、また駅からも遠く賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住環境などを重視した取引価格を指標に価格が形成されている。このため、甲賀市内の類似性が認められる住宅地域の取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三雲駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	208.7 坪 (690 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
標準地の範囲
東	110 m
西	230 m
南	250 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。郊外の既成住宅地の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移するものと予測する。集落内人口は微減傾向にあり、需要も弱いことから地価は若干の下落傾向が続くものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。甲賀市の人口は減少傾向で高齢化率も高いが、旧水口町は概ね横ばい。
地域要因
(1)農家住宅を中心とした古くからの集落であり、地縁的選好性が強く、需要は限定的である。地価は下落傾向にある。 (2)農家住宅を中心とした古くからの集落であり、大型店舗等への利便性も比較的良いが、地縁性が強く集落内人口も微減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万497 円／平米 3万4,703 円／坪
推定価格 平米 坪	1万361 円／平米 3万4,253 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,833 円／平米 4万5,732 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,627 円／平米 3万1,827 円／坪
推定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,290 円／平米 4万7,243 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１竜王Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡竜王町
地域	滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,696 円／平米 1万8,831 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,312 円／平米 3万7,397 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,778 円／平米 4万5,550 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万136 円／平米 6万6,570 円／坪
推定価格 平米 坪	2万55 円／平米 6万6,302 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,889 円／平米 4万5,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情