路線価 (2023) 滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡960-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外
価格時点	2023 年
駅名	油日駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	925万 円 (1233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	925万 円 (1233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,795 円／坪 1平米 7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は甲賀市内の農家住宅地域である。需要者は旧甲賀町の地縁者が中心で外部からの新規の流入はほとんどない。近時、旧甲賀町域の人口減少が深刻で住宅供給は少なく、需要も限定的で土地取引は低迷している。住宅地の取引は１万円／㎡以下がほとんどで、条件によっては低廉なものも散見される。住宅地の取引は建物の有無や画地規模によって個別的に価格形成されており、総額による中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は甲賀市内の甲賀町を中心に甲南町、土山町、信楽町、日野町に及ぶ古くからの既成住宅地域ないし農家住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者や世帯分離による者等が中心と考えられる。当該地域は県道から山手に入った高台に農家住宅が点在する集落であり、人口は減少傾向にあるうえ高齢化も進み需要は弱い。取引はほとんどないことから市場での中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅が点在する地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、甲賀市に所在する農家住宅地の取引事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は甲賀市内及び日野町内の農家住宅地ないし既成住宅地の事例を採用して試算したものであり、市場性の観点から価格説得力を有する。収益価格は市街化調整区域であり収益建物の想定が合法性に反すること、また周辺地域にはアパートや貸家が存しないことから試算できなかった。積算価格は既成市街地であるため試算できない。よって比準価格を採用し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	油日駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	373 坪 (1233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が点在する傾斜地の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	190 m
南	200 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅が点在する古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。利便性が劣る農家住宅地域で、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)高台に農家住宅が点在する傾斜地の集落であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。人口減少傾向や高齢化の進展により需要は弱く地価は下落傾向が続くと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾向にあり、地価は旧水口町中心部では概ね横ばいであるが、郊外の住宅地の地価は下落傾向である。 (2)甲賀市の人口は県全体よりも減少傾向が強く、水口町、甲南町は概ね横這い、土山町、甲賀町、信楽町は減少傾向となっている。
地域要因
(1)農家住宅が点在する山間の地域で、地域外からの転入はほぼ見られず、需要は限定的である。地価は、依然として下落基調である。 (2)ＪＲ油日駅からも遠い傾斜地に点在する高台の農家集落であり、地縁性も強い地域である。取引等はほとんどなく需要も極めて弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,627 円／平米 3万1,827 円／坪
推定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
標準価格 平米 坪	7,486 円／平米 2万4,749 円／坪
査定価格 平米 坪	7,490 円／平米 2万4,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
推定価格 平米 坪	1万889 円／平米 3万5,999 円／坪
標準価格 平米 坪	7,264 円／平米 2万4,015 円／坪
査定価格 平米 坪	7,260 円／平米 2万4,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,867 円／平米 2万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	8,549 円／平米 2万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	7,709 円／平米 2万5,486 円／坪
査定価格 平米 坪	7,710 円／平米 2万5,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,857 円／平米 3万2,587 円／坪
推定価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
標準価格 平米 坪	7,551 円／平米 2万4,964 円／坪
査定価格 平米 坪	7,550 円／平米 2万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情