路線価 (2023) 滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出2098-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
価格時点	2023 年
駅名	甲南駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	385万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	383万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市域内の既成住宅地域である。需要者の中心は、旧甲南町に地縁を有する地元居住者である。地縁的選好性によって市場はやや限定的であるが、比較的生活利便性の高い地域であることから需給は概ね均衡している。取引の中心となる価格帯は、画地規模も一様でないため総額では把握できないが、１㎡あたりの単価で２万円～３万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町に位置する住宅地域及び住商混在地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選好性を有する旧甲南町内の居住者が中心である。本地域は古くからの一般住宅や店舗併用住宅等が見られる地域であり、旧水口町中心部等の利便性の良好な地域へ需要が流れる傾向があるものの、昨今住宅需要の改善が見られ、地価は微減傾向に止まっている。市場での中心価格帯は、土地１５０㎡で３００～４５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が賃貸市場が成熟していない既成住宅地域に存するため試算しなかった。本件においては、対象標準地が自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択の上、適切に試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であること及び賃貸市場が未成熟であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	甲南駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗併用住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
標準地の範囲
東	75 m
西	30 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．２ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くはＪＲ甲南駅近くの住商混在地域であったが、店舗需要は弱く今後は住宅地域として成熟していくものと予測する。一定の住宅地需要があることから、地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (2)古くはＪＲ甲南駅近くの近隣商業地域であったが、現在では住商混在地域に移行している地域である。店舗需要は乏しく、長期的に見ると、住宅地域として成熟度が増していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。住宅投資は、堅調である。甲賀市の人口は減少傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。甲賀市の人口数は減少傾向、世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)古くからの既成住宅地域である。土地利用は安定的で、地域要因に特段の変動はない。 (2)近隣地域の地域要因に変動はない。ＪＲ甲南駅駅前広場、周辺街路整備事業がほぼ完了したが、今のところ本地域の価格に対する影響は軽微である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,912 円／平米 5万2,605 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,689 円／平米 5万1,868 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,018 円／平米 8万6,016 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,349 円／平米 4万7,438 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,736 円／平米 4万5,411 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,066 円／平米 8万2,868 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,030 円／平米 7万9,443 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,952 円／平米 9万5,715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,536 円／平米 8万1,116 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万959 円／平米 6万9,290 円／坪
推定価格 平米 坪	2万751 円／平米 6万8,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,237 円／平米 7万6,822 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,838 円／平米 6万5,584 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,838 円／平米 6万5,584 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,934 円／平米 7万5,820 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情