路線価 (2023) 滋賀県甲賀市水口町宮の前4758-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
価格時点	2023 年
駅名	水口城南駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円／坪 1平米 6万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市の商業地域等（商住混在地域等含む）である。需要者の中心は、県内を中心とする事業者等である。市場の需給動向としては、甲賀市中心部の商業地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。取引される規模等によりまちまちであり、中心となる価格帯を見いだすのは困難であるが、土地の単価としては６万円／㎡～８万円／㎡程度であると思われる。 (2) 同一需給圏は旧水口町を中心とする甲賀市及びその周辺市の商業地域及び商住混在地域と判断した。需要者の中心は地元資本の中小事業者であるが、規模が大きな土地は、全国に店舗を展開する法人も考えられる。対象標準地周辺は、甲賀市の中心的な商業地域で近年商業繁華性が上昇している。中心価格帯については、土地の面積等で大きく異なるため総額での把握は困難であるが、単価としては対象標準地程度の土地で、６万円／㎡～７万円／㎡程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、同一需給圏内の類似地域から取引時点の比較的新しい取引事例を選択の上試算されたものであり、近時の市場性を反映し実証的で規範性が高い。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定し求められたものの、テナント賃料は個別性が強く、純収益等の把握が困難なこと等から相対的に規範性が劣る。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格もやや考慮し、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は甲賀市及び湖南市の対象標準地と類似性がある商業地の取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定して試算したが、賃貸市場の熟成度は低くテナント賃料の標準的な賃料水準の把握が困難であり相対的に規範性が劣る。このため実証的であり現在の市況を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水口城南駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する官公署に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の商業地域であり、地域要因は今後も安定的に推移するものと予測する。周辺には大規模な商業施設等も所在し、繁華性も比較的高く商業地需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)旧水口町中心部にあり、甲賀市の中心的な商業地域である。近年、新規店舗の進出も多く、今後繁華性は向上して行くと予測する。商業地需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。甲賀市の人口は減少傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。甲賀市の人口は減少傾向で高齢化率も高いが、旧水口町は概ね横ばい。
地域要因
(1)大型商業施設や公的施設に近い商業地域で土地需要は堅調で地価は上昇傾向にある。 (2)大型商業施設や公共施設に近い商業地域で、商業繁華性が近年高まっている。土地需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変動はない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,673 円／平米 18万749 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,110 円／平米 18万2,194 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,238 円／平米 21万8,983 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,826 円／平米 16万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	5万175 円／平米 16万5,879 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,369 円／平米 21万9,416 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,159 円／平米 16万9,132 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,671 円／平米 17万824 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,586 円／平米 22万133 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,937 円／平米 17万5,010 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,057 円／平米 18万5,324 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,814 円／平米 22万887 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県甲賀市水口町宮の前４７５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,474 円／平米 32万5,555 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,656 円／平米 32万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,063 円／平米 22万1,710 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情