路線価 (2023) 滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出459-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
価格時点	2023 年
駅名	信楽駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	409万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	408万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円／坪 1平米 3万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は信楽町を中心に周辺市の地域特性が類似する近隣商業地域と判断した。需要者の中心は信楽町に地縁性を有する地元関連企業や居住者が中心と考えられる。信楽町内の幹線道路に面した小規模店舗であるが、陶器関連産業の衰退傾向を反映し、商業地とのての繁華性は衰退している。取引事例が少なく、画地規模、形状等もまちまちで、市場での中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、土地１㎡当たり概ね２万円～４万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市域内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等の出店を目的とした地元の法人や個人事業者等である。陶業関連の景況は依然低調であり、需給は供給過多傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、１㎡あたりの単価で２万円～４万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例より試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。収益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、収益価格が取引市場価格を形成するには未だ不十分といえる。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	信楽駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
標準地の範囲
東	40 m
西	150 m
南	180 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)信楽町中心部の国道沿いの商業地域であり、低層店舗や併用住宅などがみられるが、地場産業の低迷や人口の減少等に伴って衰退傾向にある。需要は弱含みで、地価は下落傾向にあると予測する。 (2)信楽地区中心部の国道沿いの商業地域であるが、窯業関連の景況が低調で繁華性は低下傾向にある。需要は弱含みで、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。個人消費も持ち直している。
地域要因
(1)陶業関連の景況感は低調であり、信楽町内の人口減少と高齢化により需要も減退傾向にある。 (2)感染症の影響が和らぐ中、客の戻りも見受けられるが、陶業関連の景況は依然低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,673 円／平米 18万749 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,110 円／平米 18万2,194 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,241 円／平米 10万3,283 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,805 円／平米 13万1,595 円／坪
推定価格 平米 坪	4万123 円／平米 13万2,647 円／坪
標準価格 平米 坪	3万722 円／平米 10万1,567 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,410 円／平米 4万4,333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,697 円／平米 6万1,812 円／坪
標準価格 平米 坪	3万254 円／平米 10万20 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,964 円／平米 5万2,777 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,964 円／平米 5万2,777 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,549 円／平米 10万4,301 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	13.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市信楽町長野字三代出４５９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,826 円／平米 16万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	5万175 円／平米 16万5,879 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,223 円／平米 10万3,223 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情