路線価 (2023) 滋賀県野洲市久野部字七ノ坪1-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,608 円 1平米 9万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円／坪 1平米 9万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ野洲駅を中心とする東海道本線各駅勢圏内の住宅地域の圏域と判断した。主な需要者は野洲市内及び周辺市域内に居住する、地元企業勤務者及び京阪方面通勤者等を中心とする第一次取得者層である。駅徒歩圏内に位置する住環境が良好な区画整然とした住宅地域であることなどから、需要は堅調である。中心となる土地価格は１，７００万円前後、新築住宅で総額３，５００万円～４，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線を中心に野洲市及び周辺市に存する住宅地域と判定され、主たる需要者は、自己利用を目的とする一次取得者層等と把握される。当地域の如く駅徒歩園内に位置する区画整然とした住宅地域に対する取得需要は依然として旺盛であり、良好な地域環境を背景とした底堅い住宅需要が認められる中、地価は上昇基調にて推移している。当地域の中心価格帯は、土地１６５㎡程度の新築戸建住宅で概ね３，５００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性を有する事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、本地域では賃貸市場が成熟しておらず、また画地規模も小さく経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため試算しなかった。本件においては、本地域が自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模から経済合理性に見合う共同住宅の建設・想定は非現実的であるため、収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視すると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になるものと判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
標準地の範囲
東	105 m
西	95 m
南	140 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ野洲駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、大津及び京阪方面への通勤者等からの底堅い需要に支えられ、需要は恒常的に底堅く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。駅徒歩圏内の区画整然とした良好な居住環境を有し、堅調な取得需要を背景に地価は上昇基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万9,608 円 1平米 9万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万9,608円 1平米 9万9,700円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 32万3,327円 1平米 9万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 32万3,327円 1平米 9万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)良好な住環境を有する住宅団地で、開発時期は古いものの最寄駅への接近性等利便性に優れているため需要は底堅い。地域要因に特段の変化はない。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,732 円／平米 20万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,626 円／平米 24万102 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,898 円／平米 33万263 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,900 円／平米 33万269 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,849 円／平米 28万7,123 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,080 円／平米 31万4,334 円／坪
標準価格 平米 坪	10万190 円／平米 33万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万9,338 円／平米 22万9,231 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,338 円／平米 22万9,231 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,054 円／平米 32万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,482 円／平米 28万9,215 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,654 円／平米 31万2,926 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,636 円／平米 32万9,397 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,001 円／平米 24万1,341 円／坪
推定価格 平米 坪	7万14 円／平米 23万1,466 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,593 円／平米 32万9,254 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情