路線価 (2023) 北海道札幌市東区北8条東1-2-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外
価格時点	2023 年
駅名	さっぽろ駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億3,400万 円 (1104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万9,776 円 1平米 49万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5億3,400万 円 (1104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万9,776 円／坪 1平米 49万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に東区・中央区・北区等の札幌駅に近い交通利便性も優れた商業地域。道内外のマンション・ディベロッパー、不動産業者、商業関連業者等が需要の中心である。札幌駅周辺商業地域では、新幹線新駅建設及び再開発事業が進むにつれて不動産需要が強くなってきており、用地不足から地価は上昇傾向が続いている。取引が稀少なうえ規模の大小及び街路条件の幅員系統連続性等が様々なことから、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、東区のほか、中央区・北区も含め都心に近い普通商業地域一円である。需要者の中心は、事務所ビル等経営目的の企業法人・不動産業者、マンション建築目的のデベロッパー等。周辺では、北海道新幹線開業に関連する再開発を含め、再開発・商業施設建築が進捗又は予定され発展傾向にあり、需要は堅調。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益物件が多く自用の建物も見受けられる商業地域。賃貸物件の供給過多による競争激化等から土地建物価格高騰に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取引市場の実勢を反映した価格として信頼性が高い。本件評価においては比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、前年公示価格からの検討、札幌駅北口及び創成川イースト地区の再開発事業の状況も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	さっぽろ駅北東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	333.9 坪 (1104 平米)
私道分面積	27 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、共同住宅等混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	56 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	36 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)札幌駅改修工事並びに北８西１地区等の再開発事業等が進行中で、街並みは高層化する過程にあると思われる。マンション需要の高まりが加速し地価水準は上昇傾向と思料される。今後は金利の動向に注視する必要がある。 (2)札幌駅に近い創成川通沿いの商業地域。周辺地域で再開発事業が進捗し、北海道新幹線に関連する開発もあり、地価は上昇傾向で推移すると予測。日銀の金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万9,366 円 1平米 51万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 19.5 ％
2022年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万9,366円 1平米 51万1,000円
前年から次年への変動率 19.5 ％
2019年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住宅投資は減少している。新築住宅着工戸数では、持家、貸家は減少しているが、分譲は持ち直している。 (2)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。
地域要因
(1)地域要因の大きな変動は見られない。周辺の新幹線駅の新設工事の影響を受け再開発が進み、用地不足もあり需要が底堅く、地価水準が上昇している。 (2)創成川を介し西側の北８西１地区、卸センター周辺、北海道新幹線開業に関連する北５西１・西２街区で再開発事業があり、発展が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,319 円／平米 134万9,903 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,485 円／平米 137万6,899 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,821 円／平米 158万6,288 円／坪
査定価格 平米 坪	50万8,000 円／平米 167万9,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万6,524 円／平米 147万6,208 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,068 円／平米 166万9,755 円／坪
標準価格 平米 坪	50万2,555 円／平米 166万1,447 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	56 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221041103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,271 円／平米 136万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	42万9,185 円／平米 141万8,886 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,742 円／平米 164万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221041103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,792 円／平米 98万4,500 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,939 円／平米 100万8,128 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,093 円／平米 149万1,313 円／坪
査定価格 平米 坪	47万7,000 円／平米 157万6,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情