路線価 (2023) 滋賀県野洲市西河原字里ノ内680 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は野洲市内及び隣接市域における既成住宅地域等である。需要者の属性は、地縁・血縁性を有する野洲市内の居住者が中心である。既成住宅地の需要に対して新型コロナの影響はほとんどない。旧中主町の中心部に近い市街化区域に存し、居住環境も比較的整備されていることから、地価は若干の上昇傾向にある。中心価格帯は地積による差異が大きいが、土地で１５００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は野洲市及び周辺市町域の既成の戸建住宅地域のエリアである。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。近隣地域は面大画地の多い既成の戸建住宅地域であり、周辺では小規模団地開発が活発で新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調である。中心となる価格帯は土地単価で３万円～４万円、総額で１，２００万円～１，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内類似地域の代替競争関係にある事例から求めたものであり、市場の実態を反映し実証的で説得力を有する。一方、本地域は自用の戸建住宅を主体とした地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。よって本件においては規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、戸建の貸家物件が見当たらず、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅北方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	138.5 坪 (458 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	80 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	16 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、旧中主町中心にあり、生活利便性は良いことから、地価は若干の上昇傾向にある。 (2)ＪＲ野洲駅バス圏内の既成の戸建住宅地域であり、比較的生活利便性が良好で土地利用は安定的に推移しており、周辺住宅開発の影響により住宅地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。直近の野洲市は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ばいである。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)旧中主町中心部近くの生活利便性が良好な地域であり、需要は底堅い。土地利用は安定的である。 (2)ＪＲ駅徒歩圏外の旧中主町域中心部近くの既成住宅地域であり、生活利便性が良好で、周辺開発もあり住宅地価は横ばいから微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、南東向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。 (2)標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該要因に基づく優位性がある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,590 円／平米 9万1,213 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,535 円／平米 9万1,031 円／坪
標準価格 平米 坪	3万938 円／平米 10万2,281 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,892 円／平米 12万1,965 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,169 円／平米 11万9,575 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,534 円／平米 10万4,251 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,279 円／平米 8万3,572 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,286 円／平米 10万3,432 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,760 円／平米 8万8,469 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,947 円／平米 8万9,087 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,370 円／平米 10万3,709 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号区域
特別な事情