路線価 (2023) 滋賀県野洲市妙光寺字松田209外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、野洲市及び周辺市町における既成住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁を有する者が中心と判断される。既成住宅地の需要に対して新型コロナの影響はほとんどない。高齢化の進行から生じる持続的な供給に対し、閉鎖的な市場特性から需要は限定的で、地区外からの流入は期待できない状況にある。土地の個別性や規模が一様でない為、市場の中心価格帯の把握はやや困難であるが、５００㎡の土地で１，０００万円前後と推定する。 (2) 同一需給圏の範囲は野洲市及び周辺市町域における既成住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元野洲市及び隣接市域居住者である。近隣地域は面大画地の多い農家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、ＪＲ野洲駅に比較的近いものの住宅需要は依然弱い。市場での中心価格帯の見極めは困難であるが、土地単価で概ね２万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内にあり、賃貸用住宅の建築を想定することが現実的でないことから、収益価格は求めなかった。比準価格は住環境等の類似した事例を採用して試算したもので、規範性を有する価格といえる。以上より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成される市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域については、市街化調整区域に指定された農家住宅の多い自用中心の既成住宅地域であり、また、賃貸市場が成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性の高い事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	153.7 坪 (508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は山裾に農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因は当分の間、安定的に推移すると予測する。市街化調整区域の農家住宅地は地縁的選好性が強く需要は弱い。地価は下落傾向と判断する。 (2)ＪＲ野洲駅から比較的近い既成の住宅地域であり、土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料される。需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。直近の野洲市は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ばいである。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)農家住宅が建ち並ぶ山裾の古くからの住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。調区内農家住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)ＪＲ野洲駅から比較的近い古くからの既成住宅地域であり、市域全般に住宅需要は持ち直しつつあるものの、需要は限定的で地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)標準的な規模を有する中間画地で、台形地であるが利用上の阻害はなく、個別的要因に基づく特段の優劣はない。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万914 円／平米 6万9,142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万914 円／平米 6万9,142 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,774 円／平米 6万2,067 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,575 円／平米 7万4,633 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,733 円／平米 7万5,155 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,751 円／平米 6万5,297 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万136 円／平米 6万6,570 円／坪
推定価格 平米 坪	2万55 円／平米 6万6,302 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,739 円／平米 6万5,257 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,831 円／平米 7万5,479 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,515 円／平米 7万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	2万637 円／平米 6万8,226 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情