路線価 (2023) 滋賀県野洲市井口字地門486-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	942万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	942万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円／坪 1平米 1万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は野洲市及び周辺市町における既成住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁を有する者が中心と判断される。近隣地域は面大画地の多い農家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、ＪＲ野洲駅遠隔地にあって住宅需要は依然弱い。取引の中心となる価格帯は、取引が少なくやや把握し難いが、約５００㎡の更地で概ね８００万円～１，０００万円である。 (2) 同一需給圏は旧中主町を中心に野洲市内における農家住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は近隣居住者が中心で、地縁的選好性が強く、同一需給圏外からの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、安定、定着傾向が強いため、需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して地価も下落基調で推移するものと思料される。市場での中心価格帯の見極めは困難であるが、土地単価で概ね１７，０００円～１８，０００円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内にあり、賃貸用住宅の建築を想定することが現実的でないことから、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を標準に、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から市場特性、需要者属性の類似する取引事例から試算され、実証的で規範性が高い。他方、収益価格は、本地域が市街化調整区域内の農家住宅を中心とする古くからの住宅地域であり、共同住宅等の需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅北西方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	160 坪 (529 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
標準地の範囲
東	175 m
西	90 m
南	150 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	34 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ野洲駅遠隔地の農家住宅中心の戸建住宅地域であり、市街化調整区域に指定され変動要因も少なく土地利用は現状維持で推移している。土地取引は少なく住宅地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)野洲市郊外の農家住宅、一般住宅が混在する既成住宅地域で、当分の間現状を維持すると予測する。需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。直近の野洲市は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ばいである。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)ＪＲ駅遠隔地の農家住宅地域であり、市域全般に住宅需要は持ち直しつつあるものの、需要は限定的で地価は下落傾向にある。 (2)農家住宅等が混在する古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。市場はやや閉鎖的で地区外からの流入は期待できず、需給共に弱い。
個別的要因	(1)標準的な規模を有する中間画地で、二方路であるが利用上の優位性はなく、個別的要因に基づく特段の優劣はない。当該要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する二方路地で、二方路に基づく特段の優位性はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万914 円／平米 6万9,142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万914 円／平米 6万9,142 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,839 円／平米 5万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,575 円／平米 7万4,633 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,733 円／平米 7万5,155 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,971 円／平米 5万9,412 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万136 円／平米 6万6,570 円／坪
推定価格 平米 坪	2万55 円／平米 6万6,302 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,764 円／平米 5万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,831 円／平米 7万5,479 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,515 円／平米 7万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,638 円／平米 6万1,617 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情