路線価 (2023) 滋賀県野洲市小篠原字門田2213-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,960万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖南地域の商業地域等で、需要者の中心は、地元事業者である。ＪＲ駅前という場所的立地の優位性等希少性が認められ、周辺背後地の熟成等から底堅い需要が見られる。取引に当たっては、画地規模や当事者間の事情等により個別性が認められ、需要の中心価格帯を把握することはやや困難であるが、１㎡当り１６０，０００円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は湖南・湖東エリアに存する商業地域一円と判定され、特に野洲市及び周辺市の鉄道駅近傍に形成される商業地域との代替性が強い。主な需要者は、店舗や事務所等として自己又は賃貸利用を目論む地元業者等と把握される。新快速停車駅である野洲駅前に位置し、立地に係る稀少性及び近時の優れた事業用地に対する旺盛な取得需要等を背景に、地価は上昇傾向にある。当地域の中心価格帯は、利用目的や取引規模がまちまちで水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、駅近くの商業地の取引事例が少ないことから、隣接市域の事例も選択し試算したもので、市場性を反映している。収益価格は、店舗兼事務所を想定し試算したが、賃貸市場の成熟性の観点より、元本に見合う賃料が得られない傾向が強いこと等から、低位に求められ、相対的説得力はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方収益価格は、投資採算性に見合う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の適用に際し想定要素が介在するため、相対的な信頼性は劣ると判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を重視の上、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)野洲駅前商業地域で、ＪＲの乗降客等によるある一定の繁華性が認められ、駅前広場としての場所的立地の優位性、周辺背後地の熟成による影響等により、底堅い需要が認められる。地価は上昇傾向と思料される。 (2)ＪＲ野洲駅前に形成される商業地域であり、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。駅至近の優れた立地条件及びその稀少性等を背景に底堅い取得需要が認められ、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。野洲市の人口は微増傾向である。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)駅前広場の場所的立地の優位性、周辺背後地の熟成等から需要は底堅く、地価は上昇傾向である。 (2)ＪＲ野洲駅前に形成される駅前商業地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。
個別的要因	(1)規模、形状等は標準的な画地であるが、角地で利便性等による競争力がやや優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,082 円／平米 35万707 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,930 円／平米 39万3,183 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,289 円／平米 47万3,713 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,718 円／平米 51万8,110 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,796 円／平米 51万5,062 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,108 円／平米 51万6,093 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,071 円／平米 46万9,687 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,923 円／平米 47万2,503 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,658 円／平米 49万4,769 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,305 円／平米 48万3,684 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,560 円／平米 50万4,363 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７守山Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市小篠原字門田２２１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,760 円／平米 36万9,479 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,631 円／平米 44万8,396 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情