路線価 (2023) 滋賀県湖南市宮の森1-4207-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
価格時点	2023 年
駅名	石部駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	713万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	712万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円／坪 1平米 4万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市及び周辺市町の住宅地域の存する範囲で、概ねＪＲ草津線駅勢圏の住宅地域一円。需要者の中心は同沿線に居住する第一次取得者が中心である。開発後相当年数を経た丘陵地に立地する郊外の住宅地域で、駅徒歩圏外で利便性も劣ることから需要は弱い。土地は１５０㎡～１８０㎡程度が標準で６００万円～８５０万円程度、新築戸建は２０００万円～２４００万円程度の価格帯での取引が中心である。 (2) 同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やＪＲ草津線沿線の湖南市及び隣接市の居住者等である。周辺で住宅の供給も見られ、やや供給過剰となっていることや、駅から遠く、利便性が劣ること、開発から長期間経過した丘陵地の傾斜地勢の既成住宅地であること等から取得需要はやや弱い。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が６００～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、収益還元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石部駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ古くに開発された丘陵地の住宅地域で、格別の変動はなく当面は現状を維持すると思料する。傾斜地の需要は弱く、供給圧力の強まりもあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)丘陵地に開発された一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。最寄り駅から遠く、利便性が劣ることから、取得需要はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調。不動産への影響は様々で不透明。湖南市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。 (2)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口はほぼ横ばいで、住宅地の地価は利便性の高い地域を除き概ね下落傾向にある。
地域要因
(1)古くに開発された郊外の丘陵地の住宅団地で、地域要因に特段の変動はない。利便性が劣ることから需要は減退傾向にある。 (2)丘陵地に開発された既成住宅地域で、土地利用は安定的で、地域要因に変動はない。最寄り駅から遠い傾斜地勢の住宅地で、取得需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,008 円／平米 15万5,408 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,008 円／平米 15万5,408 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,166 円／平米 14万2,707 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万363 円／平米 16万6,500 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,375 円／平米 16万3,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,502 円／平米 14万3,818 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,597 円／平米 16万662 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,116 円／平米 15万9,071 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,702 円／平米 14万4,479 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,197 円／平米 9万6,525 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,625 円／平米 9万4,634 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,342 円／平米 9万3,699 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市宮の森１丁目４２０７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,254 円／平米 13万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,023 円／平米 13万5,622 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,182 円／平米 14万2,760 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情