路線価 (2023) 滋賀県湖南市三雲字奥山1372-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
価格時点	2023 年
駅名	三雲駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	602万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	604万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円／坪 1平米 2万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市及び隣接する甲賀市に存する類似の地域特性を有する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は甲賀エリアに在住、通勤する一次取得者が考えられる。湖南市の住宅地は随所で分譲がみられ、平坦地では活発な動きが見られるものの、傾斜地の住宅地は生活利便性の点から市場では劣位にあり需要は弱い。中心価格帯は土地単価で２９，８００円／㎡前後、総額で６００万円程度、新築戸建で１，３００万円～１，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は湖南市内を中心としたＪＲ草津線沿いの戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者や湖南市及びその周辺市へ勤務する一次取得者が中心である。駅から徒歩圏外であり、また幅員がやや狭く傾斜地であるため、需要は弱含みであり地価は下落傾向にある。市場での中心価格帯は、２８千円／㎡～３２千円／㎡程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は湖南市及び甲賀市に存する代替競争関係が認められる住宅地の事例に基づき試算しており、自己用不動産の取引が主体である戸建住宅市場を反映した価格として説得力を有する。他方、近隣地域内には賃貸共同住宅はなく、賃貸市場が成立していないと判断できることから、収益価格については試算を行わなかった。したがって、規範性の高い比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して調整の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、また駅からも遠く賃貸市場が未成熟で共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていることから、ＪＲ三雲駅及び石部駅勢圏の戸建住宅地の取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三雲駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い古くに開発された住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
標準地の範囲
東	30 m
西	135 m
南	85 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに造成された住宅団地であり土地利用は安定的で現状のまま推移するものと思われる。傾斜地勢の住宅地の需要は弱く、今後も地価は下落傾向にあると予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、土地利用に変化はなく現状維持で推移していくと予測する。駅からやや遠く生活利便性に劣り、また幅員が狭く傾斜地地勢であることから、地価は下落傾向で推移していくと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。湖南市の人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進んでいる。
地域要因
(1)古くに造成された住宅団地で地域要因に変化はない。湖南市郊外の住宅地は総じて需要が弱く地価は下落傾向にある。 (2)最寄駅からやや遠く、幅員が狭い傾斜地で市場性は相対的に劣る。このため、需要はやや弱含みで地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,026 円／平米 7万6,124 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,484 円／平米 7万4,332 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,569 円／平米 9万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,295 円／平米 10万6,767 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,295 円／平米 10万6,767 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,279 円／平米 9万6,796 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,049 円／平米 12万2,484 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,247 円／平米 11万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,754 円／平米 9万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,098 円／平米 12万5,952 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,755 円／平米 12万4,818 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,381 円／平米 9万7,134 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,236 円／平米 10万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,747 円／平米 10万8,262 円／坪
標準価格 平米 坪	3万691 円／平米 10万1,464 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情