路線価 (2023) 滋賀県湖南市石部中央6-1192-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市石部中央６丁目１１９２番２
価格時点	2023 年
駅名	石部駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,890万 円 (1033 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,890万 円 (1033 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市及び周辺市の繁華性の類似する商業地域の存する範囲である。主たる需要者は地元資本の企業及び地縁を有する個人事業者である。近隣地域は旧石部町の中心部で、公共施設・金融機関等が集まる地域であるものの、ロードサイド店を始めとする大型商業施設への顧客の流出により需要は減退傾向にある。商業地は取引が少なく、事業用借地などが多いため中心価格帯の把握が困難であるが周辺事例から土地単価で概ね１８．８万円／坪と推定される。 (2) 同一需給圏は、湖南市及び周辺市の商業地域（商住混在地域等を含む）である。需要者の中心は地元個人事業者等である。市場の需給動向については、旧石部町中心部の商業地需要は比較的堅調であることから、地価は横ばい傾向にある。中心価格帯については、取引される画地規模等によりばらつきがあるため把握が困難であるが、土地単価としては、近時の取引事例等から５０，０００円／㎡から６０，０００円／㎡程度であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事例適格要件を拡大して価格牽連関係にある事例を中心に試算していることから、豊富な資料に基づき甲賀エリアの商業地市場を反映した価格が得られたものと思料する。他方近隣地域はテナント等が少なく、賃貸市場が成熟していないため、元本と果実の相関関係が希薄であることから収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。したがって、比準価格を標準に収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格については、同一需給圏内の類似地域から取引時点の比較的新しい取引事例を選択の上試算されたものであり、近時の市場性を反映し実証的で規範性が高い。収益価格は店舗を想定し求められたものの、テナント賃料は個別性が強く、純収益等の把握が困難なこと等から相対的に規範性が劣る。よって、本件においては規範性の高い比準価格を重視し、収益価格もやや考慮し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石部駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	312.5 坪 (1033 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	医院
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、公共施設等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市石部中央６丁目１１９２番２
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧石部町中心部の近隣商業地域で大型商業施設への顧客流出により、店舗の閉鎖・廃業等がみられ、収益性は衰退傾向が続いている。地価は横ばいないし微減傾向で推移するものと予測する。 (2)湖南市で旧石部町の中心部の商業地域で、新規出店等は見られず、地域要因は安定的に推移するものと思われる。商業地の需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,103 円 1平米 5万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。湖南市の人口はここ５年で見ると微減傾向にある。
地域要因
(1)旧石部町中心部の商業地であり土地利用に変化はない。周辺市の大型商業施設への顧客の流出により需要は弱含みである。 (2)湖南市の旧石部町中心部における商業地域で地域要因は安定しており、土地需要も概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市石部中央６丁目１１９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,970 円／平米 17万1,813 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,296 円／平米 17万6,197 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,246 円／平米 18万9,255 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市石部中央６丁目１１９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,673 円／平米 18万749 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,110 円／平米 18万2,194 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,628 円／平米 19万3,824 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市石部中央６丁目１１９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,875 円／平米 15万4,969 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,250 円／平米 15万6,209 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,050 円／平米 18万5,301 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市石部中央６丁目１１９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,546 円／平米 23万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	7万996 円／平米 23万4,713 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,616 円／平米 18万7,172 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情