路線価 (2023) 滋賀県湖南市岩根中央3-45外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
価格時点	2023 年
駅名	三雲駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,243 円／坪 1平米 5万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市及び周辺市に存する繁華性に関して代替教関係が認められる商業地域の存する範囲である。主たる需要者は地元資本の事業者の新規出店が考えられる。郊外の商業地域であるので商業背後地が限定され、背後地人口の拡大に期待できないことから、需要は総じて弱含みである。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は４５～６０千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は湖南市及びその周辺市の商業地域及び商住混在地域と判断した。需要者の中心は地元資本の中小事業者である。幹線道路沿いであるが、繁華性は低く、近隣で新設された商業施設の影響もあって、需要は弱含みである。中心価格帯については、土地の面積等で大きく異なるため総額での把握は困難であるが、単価としては対象標準地程度の土地で、５０千円／㎡～５５千円／㎡程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は湖南市、甲賀市内に存する価格牽連関係にある事例を基礎として試算しており、商業地の市場動向を反映しており実証性がある。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、土地に対する投下資本意識に欠け、土地価格に見合う賃料設定ができない市場構造によりやや低めに求められた。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は湖南市及び甲賀市の対象標準地と類似性がある商業地の取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は低層店舗の賃貸を想定して試算したが、賃貸市場の熟成度は低くテナント賃料の標準的な賃料水準の把握が困難であり相対的に規範性が劣る。このため実証的であり現在の市況を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三雲駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が混在する郊外の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	78 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	78 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗のほか共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動はないので当面現状を維持すると予測する。郊外の商業地域であるので背後地人口拡大は期待薄で、地価は横ばいから弱含み程度で推移すると予測する。 (2)中小規模店舗や共同住宅等が混在する郊外の近隣商業地域であるが、近傍の大型商業施設に顧客が流出し、繁華性は低下傾向にある。需要はやや弱含みであり、地価は微減傾向で推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直している。湖南市の人口は５年平均で微減傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。湖南市の人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進んでいる。
地域要因
(1)湖南市外辺部に存する県道沿いの商業地域で、一部に店舗の撤退が見られ、繁華性は若干低下している。 (2)幹線道路沿いの近隣商業地域であるが、競合商業施設の存在や商圏の狭さ等の影響で繁華性は低下している。需要は弱含み、地価は微減傾向である。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する西向きの中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はない。 (2)標準的な形状、規模を有する中間画地で、個別的要因に特段の優劣はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,826 円／平米 16万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	5万175 円／平米 16万5,879 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,539 円／平米 17万3,694 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,159 円／平米 16万9,132 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,159 円／平米 16万9,132 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,471 円／平米 17万3,469 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,673 円／平米 18万749 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,110 円／平米 18万2,194 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,795 円／平米 17万1,234 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,546 円／平米 23万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	7万996 円／平米 23万4,713 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,403 円／平米 17万9,856 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市岩根中央３丁目４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,875 円／平米 15万4,969 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,250 円／平米 15万6,209 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,037 円／平米 17万2,034 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情