路線価 (2023) 滋賀県湖南市柑子袋字河原360 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市柑子袋字河原３６０番
価格時点	2023 年
駅名	甲西駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7億3,900万 円 (34354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7億4,200万 円 (34354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市を中心に隣接市の工業地域の存する範囲である。主たる需要者は、製造業を中心とする全国規模の法人が考えられる。近年、特に、業務拡大による事業所の集約、工場の国内回帰等の影響により、流通業務を中心に工場地の需要が全国的に拡大しており、近隣地域及びその周辺の需要も堅調である。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例等からみて、市場の中心価格帯は１８～３０千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、企業の投資採算性等から広域的に形成されるため、県南部及び東部地域に存する工業地域と判断した。需要者の中心は、自社工場用地及び事業用地を取得する製造業等の各種法人である。最寄ＩＣや中心市街地、最寄駅への接近性に優れた県南部の工業地に対する需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。工業地の取引事例は少なく市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、土地で１９千円／㎡～２５千円／㎡程度であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は工業地域内にあり、自己使用が中心で賃貸市場が未成熟な地域であることから収益価格は試算しない。比準価格は対象標準地と類似する工業地域内の事例と比較して求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、自用の工場が建ち並ぶ工業地域にあり、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用とした。比準価格は滋賀県南部及び東部地域の対象標準地と類似性のある取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した実証的な価格である。このため、取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲西駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	10391.4 坪 (34354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場及び運輸関連施設等の多い工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市柑子袋字河原３６０番
標準地の範囲
東	230 m
西	140 m
南	290 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	170 m
奥行き	205 m
面積	34900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部に近接した工業地域で、地域要因に特段の変動はないので現状のまま推移すると予測する。流通業務を中心に湖南・甲賀エリアの工場地需要は拡大しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)市街地中心部に近接した工業地域であり、土地利用に変化はなく当面は現状維持で推移すると予測する。最寄駅に近く、また高速道路への接続も良好で、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナに移行する中、県内景気は、生産活動が回復しつつある等、持ち直している。湖南市の人口は５年平均で微減傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。湖南市の人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進んでいる。
地域要因
(1)幹線道路背後の工業地域で、土地利用に大きな変化はない。従来需要は堅調であったが、近年、流通業務を中心に工場地需要が急拡大している。 (2)幹線道路背後の工業地域であり、地域要因に特段の変動はない。市街地、幹線道路に近接し需要は底堅く地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市柑子袋字河原３６０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万188 円／平米 6万6,742 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,121 円／平米 8万9,662 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,238 円／平米 7万213 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市柑子袋字河原３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,170 円／平米 5万3,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,447 円／平米 7万7,516 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,296 円／平米 7万405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市柑子袋字河原３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,336 円／平米 5万4,007 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,438 円／平米 7万874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	河川区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７甲賀Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県湖南市柑子袋字河原３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,416 円／平米 6万4,189 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,597 円／平米 7万1,400 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情