路線価 (2023) 岩手県盛岡市八幡町107-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心商業地の背後に位置する繁華性の低い商業地域で、特に八幡町・南大通地区との代替性が強い。需要者の中心は地元に地縁性を有する小規模な事業者等である。市内の既存商業地は郊外の商業地域に客足が流出し地盤沈下が進んでいる。近隣地域は小売店舗等の商店街から一般住宅や駐車場等も介在する商住混在地域へと移行過程にあるが、八幡宮の参道として底堅い需要も見られる。土地は画地規模が多様で取引の中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は盛岡市中心市街地の商業地域一円で、需要者は地縁を有する地元商業者のほか、転売目的等の不動産業者も含まれる。近隣地域は主に地元居住者や通勤者らを顧客とする飲食店中心の商業地域で、コロナ禍の影響は大きく、感染拡大と縮小の中で商況が左右されるものの、地価水準に割安感があることから一定の需要があり、取引も散見される。取引される画地規模が様々であることから、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商業地域であり、本来は収益性が重視されるべきである。しかし郊外のショッピングセンター等に客足が流出し地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比べて低く、収益価格は低位に試算された。利用の中心は自己使用目的での取引が中心であることから収益価格は参考程度に止めた。市内商業地の需給動向を勘案の上、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗等を中心とする地域で、一部では事業用不動産の賃貸市場が認められるものの、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算されたものと思料する。このような地域性を考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、収益価格は参考程度に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	盛岡駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
標準地の範囲
東	15 m
西	70 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	盛岡八幡宮の参道沿いに、店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は古くからの商店街で、間口が狭く奥行きが長い画地が多いためマンション等への新規投資は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (2)古くからの飲食店街であるが、入れ替わりがみられる程度で新規投資は認められない。新型コロナウイルス感染症蔓延の悪影響を受けているが、閉店が目立つ程ではなく、今後とも現況のとおり推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 25万925円 1平米 7万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 25万925円 1平米 7万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも緩やかに持ち直している。当市の不動産取引は一部に影響が見られたが堅調に推移している。 (2)新型コロナの影響は業態により様々で、市内商業地域における土地需給動向は弱含みから横這い、強含みまで、各地域により異なっている。
地域要因
(1)近隣地域は商住混在地域へと緩く移行しつつあるが、八幡宮へ向かう参道は商業地として根強い需要がある。 (2)衰退気味の商店街であるが、人気店も存在する。地価の割安感から一定の需要が認められるが、飲食店不振が引き続き悪影響をもたらしている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。二方路地のため市場競争力は強い。 (2)格別な変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,249 円／平米 20万2,489 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,719 円／平米 25万327 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,719 円／平米 25万327 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,735 円／平米 33万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,939 円／平米 33万7,010 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,399 円／平米 24万9,269 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,202 円／平米 26万8,454 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,532 円／平米 31万5,829 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,699 円／平米 25万261 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,363 円／平米 32万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,672 円／平米 31万6,292 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,764 円／平米 24万3,864 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市八幡町１０７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,372 円／平米 31万1,994 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,261 円／平米 32万1,545 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,683 円／平米 24万3,596 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情