路線価 (2023) 滋賀県高島市安曇川町田中字森海道2657-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 高島市滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外
価格時点	2023 年
駅名	安曇川駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (754 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (754 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円／坪 1平米 1万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、高島市内の住宅地域と判断した。主な需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、圏外からの転入はほとんどない。人口の減少、高齢化等の影響から、生活利便性が劣る地域の需要はかなり限定的で取引自体も少ない。市場の中心価格帯は、取引が少なく把握は難しいが、土地１㎡当たり概ねで１０，０００円～３０，０００円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、おおむね高島市域の農家住宅地域。地縁的選考性が強く、需要者の中心は近隣居住者である。最寄駅からも遠く生活利便性の劣り高齢化も進んでいるため、土地需要は限定される。取引される規模もまちまちであり、需要の中心となる価格を見いだすのは困難であるが、概ね土地は１．４万円／㎡が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例から、適切な事例を選択の上試算されたものであり実証的で規範性が高い。また、収益還元法については、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから適用しなかった。よって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は農家住宅地域内に位置し、賃貸物件がなく賃料水準が把握できないため収益価格を試算することができなかった。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安曇川駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	228.1 坪 (754 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高島市滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	70 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が多い古くからの既成住宅地域。土地利用に大きな変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。人口減少や高齢化の影響もあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (2)農家住宅のほか農地も見られる住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。人口減少や高齢化が進展する農家住宅地は需要が限定的であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。高島市の人口は減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)県内景気は、コロナ感染症の影響が和らぐもとで、持ち直している。高島市の人口は減少、世帯数は微増傾向である。
地域要因
(1)古くからの農家住宅地域であり、土地利用に変化はみられない。需要は限定的で、地価は下落傾向である。 (2)農家住宅のほかの農地等も見られる住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、人口減少等により、需要は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,212 円／平米 7万127 円／坪
推定価格 平米 坪	2万624 円／平米 6万8,183 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,068 円／平米 4万6,509 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,788 円／平米 5万5,501 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,389 円／平米 5万4,182 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,658 円／平米 4万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,678 円／平米 6万5,055 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,481 円／平米 6万4,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,158 円／平米 4万6,806 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,790 円／平米 2万5,754 円／坪
推定価格 平米 坪	1万594 円／平米 3万5,024 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,069 円／平米 4万6,512 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情