路線価 (2023) 滋賀県高島市勝野字郭内1748-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 高島市滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
価格時点	2023 年
駅名	近江高島駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (675 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (675 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高島市及び周辺市に存する商業地域、広幅員道路沿いの住商混在地域で、需要者の中心は小売店、飲食店等を営む地元事業者である。ＪＲ駅前であるが駅の乗降客数は少なく、自動車利用の顧客が中心である。商業背後地人口が減少傾向にあり、商業地を取りまく環境は厳しい状況が続いている。土地の規模に差があるため総額の把握は困難であるが、市場の中心価格帯は２８～３８千円／㎡程度と判断する。 (2) 同一需給圏は高島市の最寄駅近傍の商業地域と判定した。需要者の中心は、高島市内の個人又は法人事業者である。駅前であるが店舗の集積は低く、繁華性は劣るため需要は低迷している。高島市内の商業地域は、郊外型店舗等に顧客が流出傾向にあり、周辺で新規出店等はほとんど見られない。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、１㎡当たり概ね３万円～５万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はＪＲ駅に近い県道沿いの近隣商業地域で、比準価格は対象標準地と類似性が高い取引事例から比較検討して求めたもので、当該地域の需給動向を反映し規範性が高い。収益価格は現在の利用状況に類似した店舗賃貸を想定して試算したもので、概ね比準価格と均衡した試算価格が求められた。本件では、実証性が優る比準価格を採用し収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は現実に成立した取引事例より試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。収益価格は低層店舗を想定して試算したものであるが、収益価格が取引市場価格を形成するには未だ不十分といえる。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近江高島駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	204.2 坪 (675 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が見られる駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高島市滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	23 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ近江高島駅前の近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。商業背後地は人口の減少とともに高齢化が進んでおり、地価は下落傾向で推移している。 (2)繁華性の低い駅前近隣商業地域であり、土地利用に大きな変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。高島市の人口減少と高齢化により、土地需要は弱含みで、地価も下落傾向が続くものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直している。高島市の人口、世帯数はともに減少傾向にある。 (2)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。高島市の人口は減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅に近い近隣商業地域で、商業背後地人口は減少傾向にあり、高齢化が進んでいる。収益性の観点から需要は低迷している。 (2)ＪＲ近江高島駅前の繁華性の劣る商業地域である。土地利用に変動は認められない。人口の減少等により需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,569 円／平米 9万1,143 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,214 円／平米 11万3,111 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,675 円／平米 11万1,330 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,255 円／平米 10万9,941 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,989 円／平米 10万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,322 円／平米 11万163 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７高島Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,010 円／平米 10万5,825 円／坪
推定価格 平米 坪	3万378 円／平米 10万430 円／坪
標準価格 平米 坪	3万348 円／平米 10万330 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７高島Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,566 円／平米 7万4,603 円／坪
推定価格 平米 坪	2万890 円／平米 6万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万275 円／平米 10万89 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７高島Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,683 円／平米 9万8,132 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,911 円／平米 9万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,541 円／平米 11万4,193 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情