路線価 (2023) 滋賀県高島市安曇川町西万木字淨願坊263-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 高島市滋賀県高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１
価格時点	2023 年
駅名	安曇川駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (3964 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (3964 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心に形成された商業地域、及び住商混在地域で、需要者は、飲食、日用品販売等を営む地元事業者が中心である。供給は各路線ごとに様々であるが、借地による出店が指向されることも多く、需要には限界がある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて市場の中心価格帯は２５～３５千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、高島市内の主要な街路沿いを中心とした市内の商業地域及び住商混在地域と判定した。需要者の中心はロードサイドの店舗を広域的に展開する企業である。市内の人口減少や高齢化により新規需要は限定されるが、商業中心は駅周辺から県道沿い等に移っている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況であるが、単価で３万円程度、４，０００㎡の土地なら総額で１２０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似性が高い路線商業地等における取引事例を根拠としたもので、市場実態を反映した説得性のある価格が得られた。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、土地に対する投下資本意識に欠け、土地価格に見合う賃料設定ができない市場構造によりやや低めに求められた。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場の実勢を反映した価格で、高島市内の商業地及び住商混在地の事例を採用し、適切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益価格は本来商業地において重視すべきであるが、資料収集の限界や試算の過程に想定要素を含むことから規範性が相対的に劣るものと判断した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格は参酌に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安曇川駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	1199 坪 (3964 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗の中に事業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高島市滋賀県高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	180 m
南	160 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	100 m
面積	3500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動はない。商業背後地人口の減少、高齢化が著しく、収益性は低下傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、周辺の地域要因は安定的で、当分は現状が維持されるものと予測する。高島市内の人口減少や高齢化等により地価は下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直している。高島市の人口、世帯数はともに減少傾向にある。 (2)県内景気の現状は、持ち直しの動きがやや弱まっているとみられている。高島市の人口は減少傾向であり、高齢化が進んでいる。
地域要因
(1)県道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。商業背後地人口の減少、高齢化により、市場はやや低迷している。 (2)県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、一定の繁華性は維持されている。市内の人口減少や高齢化により、需要は限定的である。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はない。 (2)県道に面した中間画地である。形状・規模は標準的で、個別的要因に基づく優劣はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,255 円／平米 10万9,941 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,989 円／平米 10万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,388 円／平米 10万3,769 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７高島Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,010 円／平米 10万5,825 円／坪
推定価格 平米 坪	3万378 円／平米 10万430 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,631 円／平米 9万4,654 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７高島Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,566 円／平米 7万4,603 円／坪
推定価格 平米 坪	2万890 円／平米 6万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,306 円／平米 9万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情