路線価 (2023) 滋賀県東近江市中小路町字上巾679-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
価格時点	2023 年
駅名	八日市駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	964万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	964万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円／坪 1平米 4万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東近江市内のうち旧八日市市を主とした住宅地域である。需要者は居住を目的とする者や勤務先を有する者の第一次取得者が中心と思われる。中心市街地接近性にやや難があるものの新規分譲が見られ、底堅い需要が見受けられ、地価は微増と思料される。中心価格帯としては、土地２００㎡程度で１，０００万円前後、新築一戸建で２，５００万円前後と把握する。 (2) 同一需給圏は、旧八日市市を中心とする東近江市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び市内企業への通勤者層である。郊外に位置する地域であっても、街路条件、居住環境が良好な地域については、堅調な需要が認められ、周辺の宅地開発の売れ行き動向も、一次取得者層を中心に比較的良好である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で８００万円～１，０００万円、新築戸建で２，０００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、元本に相応する賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。対象標準地は、居住性、快適性が重視される住宅地域で、価格決定の市場での主導的な役割は取引価格と認められ、比準価格の市場での信頼度は高いことから、比準価格を標準に、収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており、実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八日市駅南東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ　道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用に大きな変化はない。中心市街地接近性にやや難があるものの、周辺では新規分譲地も見られ、ある一定の需要は認められ、底堅さが窺われる。地価は微増と予測。 (2)一般住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅地域であり、土地利用は安定的に推移するものと予測する。街路条件、環境条件が比較的良好で、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。東近江市の人口は微減傾向である。 (2)県内経済は、持ち直している。東近江市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。高齢化率は、県全体よりも高く、増加傾向。
地域要因
(1)中心市街地の遠隔地であるものの、周辺では新規分譲地も見られ、需要はやや強含み、地価は微増。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、街路条件、環境条件が比較的良好で、一定の需要が認められる。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,377 円／平米 18万3,076 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,291 円／平米 17万9,486 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,067 円／平米 14万5,686 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,411 円／平米 17万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,868 円／平米 16万4,864 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,768 円／平米 14万1,391 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,406 円／平米 22万6,150 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,414 円／平米 21万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,424 円／平米 14万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,164 円／平米 15万9,230 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,164 円／平米 15万9,230 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,473 円／平米 14万416 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,469 円／平米 14万3,709 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,617 円／平米 14万892 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,416 円／平米 13万6,921 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情