路線価 (2023) 滋賀県東近江市中野町723-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市中野町７２３番３３
価格時点	2023 年
駅名	太郎坊宮前駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	857万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	857万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円／坪 1平米 5万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東近江市内の戸建住宅地域である。需要者の中心は、東近江市内に居住を目的とする個人である。市場の需給動向としては、周辺地域において土地の需要と供給はほぼ均衡しており、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地約１５０㎡で８００万円から１，０００万円程度で、新築戸建ては２，５００万円から３，０００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は、東近江市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び市内企業への通勤者層である。駅徒歩圏に位置しており、街路条件、居住環境が良好な地域については、堅調な需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地約１５０㎡で８００万円～１，０００万円程度で、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。以上により、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	太郎坊宮前駅南東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市中野町７２３番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	45 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	12.5 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。周辺地域においては、需要と供給が概ね均衡していることから、地価は横這いで推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地利用は安定的に推移するものと予測する。街路条件、環境条件が比較的良好で、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は横這い傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。東近江市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より高い。 (2)県内経済は、持ち直している。東近江市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。高齢化率は、県全体よりも高く、増加傾向。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因の変化は乏しい。土地需要は比較的堅調であり、地価は横這い状態にある。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、街路条件、環境条件が比較的良好で、一定の需要が認められ、需給は均衡している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中野町７２３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,470 円／平米 18万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,681 円／平米 18万775 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,820 円／平米 17万7,929 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中野町７２３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,356 円／平米 15万9,865 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,408 円／平米 15万6,731 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,181 円／平米 17万9,122 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中野町７２３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,593 円／平米 15万4,036 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,034 円／平米 15万8,800 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,789 円／平米 17万7,826 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市中野町７２３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,584 円／平米 20万3,597 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,584 円／平米 20万3,597 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,832 円／平米 17万7,969 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情