路線価 (2023) 滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道736 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
価格時点	2023 年
駅名	八日市駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	407万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,564 円 1平米 9,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	405万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,399 円／坪 1平米 9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東近江市及び周辺市町における農家住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元居住者が中心である。既成住宅地は閉鎖的市場で、高齢化等により需要は限定的で弱い。規模等の個別性が強いことから、中心価格帯を把握することは困難であるが、１㎡当り１０，０００円弱である。 (2) 同一需給圏は旧愛東町を中心とした東近江市及び周辺市町の既成住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者が中心であり、地域内での世帯分離等が見られる程度で地域外からの新規流入は少ない閉鎖的な市場構造である。圏域内は総じて人口減少、高齢化が進行しており、需要は恒常的に弱含みである。取引が少なく市場で中心となる価格帯を明確に把握することは困難であるが、４００㎡の土地で総額３００万円～５００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市内等の信頼性のある住宅地域等における取引事例より求めたものであり、需給動向を反映し精度は高い。収益価格は、自用を主とする市場で賃貸市場が成熟していないこと等から試算しなかった。価格決定の市場での主導的な役割は取引価格と認められることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域のうち東近江市内の既成住宅地の取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、本地域及びその周辺において賃貸共同住宅は見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。よって市場性を反映し、信頼性を有する取引事例により求められた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八日市駅北東方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	45 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	19 m
面積	420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３ｍ　道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、現状のまま推移するものと予測。地縁的選好性があり、閉鎖的な市場と認められ、高齢化等により需要は限定的で、地価は下落基調と思われる。 (2)旧愛東町の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地域性より地縁的選好性を有するため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,564 円 1平米 9,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,399 円 1平米 9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,564円 1平米 9,850円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,399円 1平米 9,800円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。東近江市の人口は微減傾向である。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。東近江市の人口は減少傾向にあり、旧愛東町の人口減少率は市全体よりも大きい。
地域要因
(1)農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はない。地縁性を反映して閉鎖的市場構造と認められることから、需要は弱い。 (2)旧愛東町の古くからの既成住宅地域であり、需要は限定的で、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)方位は優れるが、個別的要因に基づく競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。 (2)南西向きであり、日照等の居住の快適性に優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は優れる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,864 円／平米 1万9,386 円／坪
推定価格 平米 坪	7,026 円／平米 2万3,228 円／坪
標準価格 平米 坪	9,625 円／平米 3万1,820 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,774 円／平米 4万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,733 円／平米 4万5,401 円／坪
標準価格 平米 坪	9,830 円／平米 3万2,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,553 円／平米 3万1,582 円／坪
推定価格 平米 坪	9,515 円／平米 3万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	9,699 円／平米 3万2,065 円／坪
査定価格 平米 坪	9,890 円／平米 3万2,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,017 円／平米 1万9,892 円／坪
推定価格 平米 坪	8,219 円／平米 2万7,172 円／坪
標準価格 平米 坪	9,658 円／平米 3万1,929 円／坪
査定価格 平米 坪	9,850 円／平米 3万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７愛荘Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県東近江市北坂町字西ノ海道７３６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万219 円／平米 3万3,784 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,710 円／平米 4万2,019 円／坪
標準価格 平米 坪	9,725 円／平米 3万2,151 円／坪
査定価格 平米 坪	9,920 円／平米 3万2,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情