路線価 (2023) 岩手県盛岡市中央通3-12-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,960万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,960万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は同市の中心部及びその周辺に位置する商業地域一円の範囲。需要者の中心は県内外の法人で、上場企業も含まれる。同市にあっては、近年オフィスビルの新規供給は見られず、オフィス需要はやや低調であるが、近隣地域は市を代表する商業地の一画で、また、近年増加している分譲マンションの適地として、需要は比較的旺盛である。なお、画地規模が様々で、居住用途の割合も増えており、総額としての取引需要の中心価格帯は把握困難な状況である。 (2) 同一需給圏は市中心部及びその周辺部の商業地域一円である。需要者の中心は県内外の法人で上場企業も想定される。市内の賃貸事務所の平均賃料水準は横ばい、近時の空室率は７％前半の横ばいで推移しており、コロナ禍での在宅勤務、テレワークの導入によるオフィスの縮小、撤退の影響等はほぼ見られない。商業地の取引は、規模の大小が見られることから、需要の中心となる規模、価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層利用も見られる商業地域で収益物件は多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存する複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た価格で市場の実勢を反映している。よって、市場性に立脚した比準価格を重視することとし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 市中心部のオフィスビル街に位置しており、評価に当たっては収益性を重視すべきではあるが、官公庁が建ち並ぶ内丸地区からやや離れていることもあり相対的に事務所の賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。よって本件では自用の事務所ビルが多い地域性を考慮し、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から試算された比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	154.9 坪 (512 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼専門学校
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
標準地の範囲
東	180 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層の事務所ビル用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幹線県道沿いの事務所ビルを中心とする商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)盛岡市中心部の事務所ビルを中心とする商業地域だが、今後はマンションの割合が増していくものと予測する。周辺地域では高値取引が散見されることから、当面、地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (2)市中心部のオフィス街に位置する商業地域である。周辺地域でマンションの敷地利用を前提とする高値取引が散見されることから、今後はマンションの割合が増していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中高層の事務所ビル用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、緩やかに持ち直している。設備投資は、増加している。個人消費は、持ち直しの動きが進捗している。 (2)ウィズコロナの浸透もあって企業の求人活動は活発、企業の景況感は上昇に転じたが、物価上昇による家計や企業への影響は不透明である。
地域要因
(1)長引くコロナ禍を反映してオフィス需要はやや低調であるが、マンション需要により価格が下支えされている。 (2)官公庁が建ち並ぶ地域からやや距離があり事務所の需要は弱いが、高度利用が可能なことから中高層マンションの敷地としての需要が見込まれる。
個別的要因	(1)二方路であるが形状がやや劣り、地域内における競争力は中程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,414 円／平米 37万4,947 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,790 円／平米 40万9,250 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,934 円／平米 45万9,316 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	333 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,874 円／平米 51万5,319 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,815 円／平米 51万1,818 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,779 円／平米 50万1,781 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,735 円／平米 33万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,939 円／平米 33万7,010 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,647 円／平米 45万1,755 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,668 円／平米 28万9,830 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,614 円／平米 34万9,160 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,198 円／平米 43万3,741 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中央通３丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,995 円／平米 45万9,517 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,657 円／平米 40万5,504 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,768 円／平米 42万2,401 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情