路線価 (2023) 滋賀県東近江市市子殿町字津島446 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
価格時点	2023 年
駅名	桜川駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	409万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	411万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東近江市を中心とした範囲の農家住宅地域である。古くからの集落地域であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。高齢化の進展と人口の減少傾向を反映して慢性的に需要は少ない。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で１．５万円／㎡～２万円／㎡程度が標準と判断される。 (2) 同一需給圏は東近江市を中心とした近郊市町における既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で総じて市場規模は狭隘である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか利便性劣位の郊外住宅地価格の下落の影響も反映して、本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は１～３万円／㎡程度で需要は減退している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅中心の古くからの集落地域であり共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例から求められたものであり市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	桜川駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの農家集落地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。需要者は地縁を有する者等に限定される傾向が強いため需要は慢性的に少なく、地価は依然下落傾向にある。 (2)市街地外辺部の農家住宅や既成住宅を主体とした地域で土地利用は現状維持と予測。市街化区域内に存するが旧態依然とした土地利用や高齢化、世帯分離の進行、閉鎖的な市場性により需要は弱含みで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧蒲生町の人口は減少傾向。スーパー等が立地する旧町中心部の一部で増加傾向を示すほかは、高齢化の進展により減少傾向で推移している。 (2)景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち直している。東近江市の人口は下落傾向で高齢化率は高い。取引件数や建築着工戸数は概ね横這いで推移。
地域要因
(1)古くからの集落地域であり、土地利用に特段の変動はない。集落外からの流入は少なく、需要は弱いため、地価は依然下落傾向が続いている。 (2)旧蒲生町に存する既成住宅地域で高齢化と世帯分離の進行が顕著であり地縁的選好性が強い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地であり、日照等の居住の快適性に優れ、競争力の程度はやや優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,698 円／平米 6万5,122 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,010 円／平米 6万2,847 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,842 円／平米 5万2,374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７日野Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,226 円／平米 5万6,949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,144 円／平米 6万3,290 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,647 円／平米 5万5,035 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,056 円／平米 2万3,327 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,450 円／平米 5万4,384 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,847 円／平米 4万5,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,515 円／平米 5万7,905 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,587 円／平米 7万1,367 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,705 円／平米 4万8,615 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情