路線価 (2023) 滋賀県東近江市山路町字中夜這363-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市山路町字中夜這３６３番６
価格時点	2023 年
駅名	能登川駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円／坪 1平米 5万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧能登川町を中心に、東近江市及び周辺市町の一般住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有するＵターン希望者や同一需給圏内の居住者、同一需給圏内への通勤者などの一次取得者が中心である。市場の動向としては、旧八日市市中心部や能登川駅勢圏などの利便性の高いエリアの需要は概ね堅調で、新規供給も比較的活発である。需要の中心価格帯は土地では１５０～２００㎡前後で８００万円～１５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は東近江市内の住宅地域である。主たる需要者は地元居住者を中心とする一次所得者である。能登川駅周辺では新規分譲が見られ、また熟成した住宅団地でも売地等一定の動きがあり、需要は堅調である。取引の中心価格帯は２３０㎡程度の画地で１，２００～１，５００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が成熟しておらず、経済合理性のある賃貸建物を想定することが困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格はＪＲ能登川駅を最寄り駅とする住宅地の取引事例を中心に採用して試算しており、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、自用目的の取引の実状を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんどなく、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域であるため、収益価格は求めなかった。比準価格は同一需給圏内に存し、代替競争関係にある事例から得たものであり、信頼性は高い。よって実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後長期間経過のため積算価格も求めなかった。
交通
交通施設	能登川駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市山路町字中夜這３６３番６
標準地の範囲
東	80 m
西	25 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14.5 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地の利用状況は現状で推移すると予測する。駅徒歩圏内の利便性の良好な住宅地域で、コロナ禍にあっても住宅地の取引動向への影響はほとんどなく、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)戸建住宅地として熟成しており格別な変動要因は認められないが、周辺では新規分譲も複数見られ、需要は堅調で地価は上昇傾向と予測する。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。東近江市の総人口は微減傾向にあるが、老年人口は増加しており高齢化は進んでいる。 (2)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。当市の高齢化率は県全体のそれより少し高い。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。閑静な住環境を維持しており、生活利便性も概ね良好で、需要も概ね安定的である。 (2)熟成した住宅団地で、閑静な住環境を形成しており、地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)標準的な形状を有する南東向の中間画地である。日照の点でやや優れるものの、個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 (2)南東向きであることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市山路町字中夜這３６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,794 円／平米 26万493 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,499 円／平米 25万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,130 円／平米 19万2,178 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市山路町字中夜這３６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,884 円／平米 23万1,037 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,514 円／平米 22万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,672 円／平米 19万664 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市山路町字中夜這３６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
推定価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,236 円／平米 18万9,222 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市山路町字中夜這３６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,650 円／平米 18万7,285 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,317 円／平米 18万2,878 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,481 円／平米 19万6,644 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情