路線価 (2023) 岩手県盛岡市中野1-21-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,770万 円 (827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,770万 円 (827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円／坪 1平米 6万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線街路沿いの路線商業地域一円である。需要者の中心は県内外の物販、飲食を含む各種の商業及び業務系事業者等である。路線商業地域は施設の大規模化傾向が強く、大規模画地の多い盛南地区や前潟地区に新規投資が集中してきた。しかしここ最近、両地区での用地不足から、既成路線商業地にも新規投資が見られるようになり地域は安定的に推移している。土地は画地規模が多様であり、取引の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は盛岡市郊外の路線商業地域であり、需要者の中心は県内外の法人である。周辺で東北自動車道ＩＣにつながるバイパスが開通したことにより、近隣地域の交通量は減少傾向と見られるが、小売店舗、食品スーパー、金融機関など利用形態は多様であり、背後の住宅地域等からの集客もあることから、一定の繁華性は今後も維持されると予測する。土地取引の中心価格帯は、規模・用途が多様なため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商業地域であり、本来は収益性が重視されるべきである。しかし貸主がテナントの仕様どおりに新築して賃貸する例が多いほか、賃貸借契約の内容も個別性が強いことから、資料の精度に限界があり、収益価格は低位に試算された。本件では代表標準地から求めた価格との検討を踏まえて、信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に市内の路線商業地の推移・動向を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とし、客観性実証性に優れ、規範性が高い。一方、収益価格は、近隣地域周辺では賃貸物件は認められるものの、業種、企業規模、法人個人の別等により契約内容の個別性が強く、賃料水準の把握が難しいため、その規範性には限界がある。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	250.2 坪 (827 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
標準地の範囲
東	160 m
西	50 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	26.5 m
奥行き	30 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	盛岡市東部の国道沿いに存する路線商業地域である。
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地縁辺部に存する路線商業地域である。地域要因に特別な変動は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (2)バイパスの開通等により、路線商業地域としての交通量はやや減少傾向と見られるが、地域要因に目立った変動は認められず、今後も現状を維持していくと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも緩やかに持ち直している。当市の不動産取引は一部に影響が見られたが堅調に推移している。 (2)県内経済は、総じてみれば緩やかに持ち直しているが、不動産投資は、原材料不足・価格上昇等の影響で弱い動きとなっている。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域であり、店舗等の新規投資も見られ、路線商業地として熟成してきている。そのため地価は安定的に推移している。 (2)バイパスの開通等により、交通量はやや減少傾向と見られるが、割安感もあり、地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域内において概ね標準的画地と認められ、競争力の程度は標準的と判断する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,130 円／平米 22万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,928 円／平米 22万1,264 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,329 円／平米 18万9,530 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,044 円／平米 20万5,117 円／坪
標準価格 平米 坪	7万345 円／平米 23万2,561 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,140 円／平米 21万8,659 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,012 円／平米 21万8,236 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,763 円／平米 22万7,330 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万850 円／平米 13万5,050 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,674 円／平米 24万260 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,879 円／平米 23万1,020 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	北西
側道幅員2	12.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市中野１丁目２１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万627 円／平米 23万3,493 円／坪
推定価格 平米 坪	7万627 円／平米 23万3,493 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,570 円／平米 22万6,692 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情