路線価 (2023) 滋賀県東近江市八日市東浜町432外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
価格時点	2023 年
駅名	八日市駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,030万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,901 円／坪 1平米 7万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東近江市を中心に周辺市町を含む商業地域等と判断した。需要者は地元事業者を中心に県内外の事業者も含まれる。本地域は東近江市中心部を走る幹線道路沿いの商業地域であり、駅や大規模店舗にも近いため一定の需要は存するが、郊外の大型店舗への顧客流出等により需要はやや弱含みである。商業地の取引件数は少なく、市場での中心価格帯を把握することは困難であるが、土地単価で概ね２４万円／坪～２７万円／坪程度である。 (2) 同一需給圏は、東近江地方及び湖東地方の商業地域及び混在住宅地域一帯と判定した。近隣地域は、駅徒歩圏内に位置し、大規模商業施設にも近い商業地域である。需要者の中心は、地元の企業や個人などの事業者の他、全国規模の法人である。市場の需給動向は、交通量の多い幹線道路沿いであり一定の需要はあるが、背後人口の減少により需給は均衡している。中心となる価格帯の把握が困難であるが、５００㎡程度の土地で総額４，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏のうち東近江市及び周辺市の商業地の取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。一方、本地域及びその周辺においては自用目的の取引が多く、店舗、事業者向けの賃貸市場が成熟しておらず、収益重視で取引されるまでには至っていないため、収益価格の信頼性は相対的に低い。よって規範性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 東近江市の中心部に近い商業地域であるが、収益性は低く自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択し得ており実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗を想定し客観的な資料により試算したが駐車場確保等によりやや低位となった。以上により、取引実態に適合する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八日市駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	159.1 坪 (526 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗等が建ち並ぶ大型店隣接の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	30 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	36 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い幹線道路沿いの商業地域で一定の需要は存するが、郊外大型店への顧客流出等により需要はやや弱含みで地価は微減傾向で推移するものと予測。地域状況に変化はなく今後も現状を維持して推移するものと予測。 (2)中心市街地に店舗や金融機関等が存する商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく土地利用は現状を維持すると思料する。需要は底堅いものの背後人口の減少もあり需給は均衡し、地価水準は横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,231 円 1平米 7万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 25万3,901円 1平米 7万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,231円 1平米 7万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万3,901円 1平米 7万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。東近江市の人口は減少傾向だが、旧八日市市の人口減少率は市全体よりも小さい。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。東近江市の人口は微減傾向である。旧郡部域の人口減少が継続的である。
地域要因
(1)駅に近い幹線道路沿いの商業地域で一定の需要はあるが、郊外の大型店舗への顧客流出等により需要はやや弱含み。地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。店舗等が多い幹線道路沿いの商業地域であるが、背後人口の減少により需給は均衡している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,942 円／平米 23万7,840 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,942 円／平米 23万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,113 円／平米 25万8,242 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,291 円／平米 18万6,098 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,636 円／平米 19万3,851 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,767 円／平米 25万7,098 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,836 円／平米 19万1,206 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,391 円／平米 20万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,994 円／平米 25万1,236 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,293 円／平米 24万2,307 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,803 円／平米 23万769 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,873 円／平米 25万836 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,900 円／平米 25万925 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県東近江市八日市東浜町４３２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万563 円／平米 23万3,281 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,192 円／平米 22万8,749 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,035 円／平米 25万1,372 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情